經濟
鄺翠玲:沽收租物業套現 資金「一拆二」增靈活度
【明報專訊】陳太(65歲,退休人士)在2009年以540萬元購入一屋苑的700呎、三房單位自住(單名持有),按揭在2019年已全部清繳。雖然現時樓價有點下滑,但估價仍有1300萬元。
在2019年,兩名子女已全部結婚及搬離,她和老伴陳先生(68歲,退休人士)也搬至另一較細小自置單位(陳先生單名持有)居住,並將三房單位放租,現時租金28,500元,呎租約40元,在2021年底訂立租約時,是市場合理水平,扣除差餉稅等雜項後,陳太每月可獲得約21,000元的淨收入作為生活費,生活是頗舒適。
現時死約已完,生約也過了一半,但現時市場呎租已跌至38元(約每月26,500元),日後的淨收入估計不足20,000元,雖說問題相信不大,但也有點擔心樓價及租務市場的發展,未來幾年是否可回復疫情前情况。
另一方面,由於物業樓齡已逾40年,陳太也擔心日後維修保養等問題,考慮換至較新物業以減低維修成本,但難以申請按揭,租金回報率也是一大考慮,感覺是兩難局面。
買較細單位收租 吼高息儲蓄保
筆者有以下看法:
(1)既是出租物業,便應純以投資角度出發,以風險及回報兩者中取個平衡;
(2)香港經濟環境在短期內尚待恢復,加息步伐也是重要考慮,除了美國聯儲局的取向外,近期亦發生各地銀行接連出現財困、擠提等情况,漣漪效應有多大仍是問號,慶幸2009年購入至今,樓價升幅逾140%,毋須太擔心賺蝕,不過維修費用與日俱增是不爭的事實;
(3)租金回報約2.5%是仍可接受水平,但後市有未知之數,考慮點應是:(a)有否其他更佳/類似,但較平穩的方案;(b)資產組合的整體資金靈活度及分散風險能力;(c)日後跟進維修、租務事宜會否因年紀漸長而感到吃力;
(4)資金的靈活度──物業只能全幢出售,過程動輒需時數個月,未必能處理急需的資金周轉情况,所以資產組合不可以高度集中於物業項目。
筆者認為陳太可考慮沽出這出租物業,並將資金一分為二:
(A)預留700萬元購入樓齡較新、面積較小的單位繼續收租。
始終物業是一項重要資產類別,只要不是高度集中於這一類,在分散風險角度看,仍是重要項目, 而且較新的物業料可減低維修成本。假設租金回報仍維持在2.5%,陳太可獲得每月約1萬元的生活費;
(B)500萬元放進高息儲蓄保險,並由第3年開始,每月可提取20,000元補貼生活費,淨回報達4.8%。
若持續提取至100歲,已共提取840萬元,戶口仍有約700萬元,陳太也可視乎情况在其間提取多一些來應急。再者,這方案可持續運作至138歲,她可選擇繼續提款,或是在有生之年將戶口分拆為子戶口,並改歸子女、孫子女,甚至是曾孫們名下及由他們繼續提取生活費,達致有效的財富承傳,省卻日後進行遺產承辦的煩惱。由於這方案在第3年才可提取生活費,大可將賣樓後餘下100萬元補貼這兩年的生活費,不致影響陳氏夫婦的即時生活質素,也可作為一些備用資金。
美聯金融集團副總裁
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