冼卓嵐：你有張良計 我有過牆梯——建築物管理修例須加強

【明報文章】有多少位讀者曾經或現時需為自己的物業處理大維修而苦惱？不少港人窮一生努力只希望安居樂業，擁有一個自己的居所；本以為成功「上車」，可將煩惱拋諸腦後，奈何屋苑需大維修，每戶動輒要付款十萬八萬。若不幸屋苑被「圍標」，維修費更可能堪比天價，業主面對的煩惱有增無減，要避免煩惱纏身是否無計可施？

「圍標」這個概念在近10年才漸受公眾關注，香港由上世紀八九十年代開始急速發展，大部分私人樓宇都在這時建成，時至今日這些屋苑樓齡已達30年，加上政府推動強制驗樓計劃和樓宇更新大行動等政策，令屋苑維修市場熾熱，不法分子當然想從中分一杯羹，透過合謀定價抬高標價，令業主支付高額維修費。

圍標集團 無孔不入

筆者過去收到與大維修或疑似圍標相關的個案，跟事主了解屋苑基本資料、哪一家管理公司、哪一家顧問公司、哪一家承建商等等之外，還需跟事主明確表明：親身出席屋苑法團會議了解，是減低被圍標機率的不二法門，而且愈多業主親自出席，效果愈好。

俗話說「你有張良計，我有過牆梯」。現實上圍標集團無孔不入，從過去案件得知涉事者可以是顧問公司、承建商、管理公司職員甚或法團成員。這類人對於處理大維修問題有重大影響力，但卻只有法團成員屬業主，甚至出現假扮業主或業主親朋好友混入法團的離譜個案。筆者不禁要問：為什麼負責夾錢的是業主，對夾錢有影響力的卻不是業主？

一名業主一生可能只需面對一次大維修，自然對法團、工程等認知有限。如非需夾錢，業主鮮有出席法團會議；但當要集資時才出席就為時已晚了。典型的圍標個案正正就是知道業主在維修初期關注和參與度不高，甚至有不法分子「落釘」成為屋苑業主參選法團，主導整個大維修方向。當法團決定好維修方案，跟承建商簽合約一刻便米已成炊。即使有任何反對，若不是反對力度有限，就是反對聲音零散，唯有向現實低頭。倘業主拒絕繳款，法團更有機會依據法團議決入稟追討，令小業主面對天價只能硬食。

要「解圍」的最有效方法，就是要「溝淡」圍標分子主導的意見；如何「溝淡」，就在於令更多業主由維修初期參與討論和決策。換言之解開圍標困局的第一步，就是積極參與法團會議。

不應調低原本建議的議決門檻

《建築物管理條例》是香港規限業主立案法團的最重要法例，最近政府提出修訂，建議提高涉及「大型維修工程」議決的業主大會出席門檻，由現時要求一成業主（包括授權票）出席，提高至須有5%或200名業主親自投票表決；惟今次修訂建議門檻卻比2017年時的方案（10%業主親自投票）為低。

政府解釋，過高門檻容易導致流會，及場地所限未能容納數百名業主。但在筆者眼中，這不是能夠被說服的解釋。

若上千戶的屋苑要大維修，當中牽涉上千萬甚至過億元工程。若連10%業主都未能親身出席，未免太過兒戲吧？即使真的不夠人數而流會，這其實側面證明了法團未有就大維修令大量業主關注，因此流會亦未必是壞事，畢竟避免了一小撮人決定千萬工程的可能。

至於場地問題就更容易解決。過去不少法團苦惱的並非場地不足以容納與會者，而是難以租借適當場地，包括社區會堂及中小學禮堂。即使各區民政處已有計劃，預留部分社區會堂時段作業主大會之用，但如需容納更多人出席會議，便要向區內學校借用場地，奈何學校有權拒絕申請。

當局更應該研究如何增加誘因，使學校借出閒置場地，甚或興建更多大型社區會堂，容納更多業主參與會議，而非「斬腳趾避沙蟲」調低原先建議的門檻。

「解圍」始終需業主身體力行

筆者回想起數年前，社會開始關注圍標問題，當中有屋苑有過千名業主親身出席會議，場面哄動，至今仍然歷歷在目，最後亦成功推翻未得大多數業主信任的法團成員。可見，只要業主知道會議的重要，他們都會親身關注自己屋苑事務。近日翠林邨大維修爭議，有近800名業主出席業主大會，足以印證業主對屋苑大維修的關注。筆者認為是次修訂建築物管理條例是一個契機，適當的門檻能再次提醒業主需關注自己屋苑。要「解圍」始終需要自己身體力行。

作者是民主黨沙田區議員

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[冼卓嵐]