越南經濟放緩樓巿淡 待明年復蘇

【明報專訊】越南在疫情時吸引不少大型企業進駐，令其在2022年國內生產總值（GDP）增長達8.02%。在亞洲國家復常後，越南經濟反而在急劇放緩，而具有優勢的電子產品出口萎靡不振，房地產市場的低迷也波及鋼鐵等廣泛產業。越南今年首季GDP增長大幅低於市場預期，中央銀行積極通過連續減息來支撐經濟，但巿場普遍認為越南政府提出的GDP全年增長6.5%的目標很難實現。據越南房地產專家預計，越南政府雖加強因應房地產市場所面臨之危機的刺激措施，惟至2024年下半年始可望逐漸復蘇。

越南房地產協會副會長Nguyen Van Dinh博士表示，越南房地產市場出現供求失衡，豪宅供應量大幅增加，但民生樓房供應量則短缺，建議房地產開發商加強建設低價樓房及社會住宅項目，以解決供求不平衡之問題。2023年第一季，越南房地產市場維持自2022年5月底以來的淡靜局面。越南房地產經紀人協會（VARS）代表表示，目前仍有不少房地產企業解散或停業，房地產領域的失業率持續上升。

上季住宅供應2.5萬伙 僅11%成交

VARS數據還顯示，當地房地產市場流動性呈明顯下降趨勢。據統計，2023年第一季住宅市場供應量約達25,000套，主要為前期發售項目的庫存，吸收率僅為11%左右，相當於2700筆交易，按年下降50%。房地產價格持續調整，大部分投資者虧損10%至30%，甚至30%至50%，給市場流動性帶來了壓力。越南房地產協會副主席阮文頂表示，2023年第一季，靜觀其變的局面依然存在。但在基礎設施發達、城鎮化率高的地方，若投資方信譽良好，項目仍會受市場歡迎，尤其是市中心的優質公寓。

此外，今年3月初以來，政府推出一系列房地產業紓困政策，確保房地產市場穩定。專家預測，政府和中央銀行積極通過連續降息來支持經濟，相信樓市將受到更多散戶投資者的關注。

日經中文網報道，越南總理范明政表示，「越南受到全球經濟惡化的影響，面臨的困難多於機遇」。2023年首季越南GDP按年增3.32%，較2022年第四季的5.92%放緩，亦大幅低於市場預期的4.8%。由於全球經濟放緩的影響，被認為佔越南出口總額約兩成的三星電子正在減少智能手機出貨量。

央行頻減息撐經濟

越南國家銀行正在採取罕見的減息措施，首先自3月15日起將貼現率下調至3.5厘，銀行間隔夜利率下調1個百分點至6厘。 4月又將再融資利率下調0.5厘，降至5.5厘。當地網絡媒體引述胡志明市房地產協會主席黎黃洲的發言稱，「情况非常困難。房地產公司的經營不善將對國家稅收減少和經濟增長產生負面影響」。新加坡大華銀行（UOB）已將2023年越南經濟增長預測從6.6%下調至6%。

胡志明河內平均樓價仍上漲

雖然，越南今年經濟增長及流動性同時下降，但胡志明及河內的房地產平均價格仍呈上升趨勢。河內和胡志明市的待售聯排別墅的要價比去年同期上升了約10%；胡志明市經濟適用公寓價格上升了13%。

第一太平戴維斯預測，胡志明房地產租金價格將繼續上漲，尤其是在土地資源有限的南部地區，北部部分省份的地價波動較大，如興安省、廣寧省也上升了15%至17%；在南部的平順省（特別是在拉吉鎮），由於油線—潘切高速公路通車，土地售價比上一季度上升了25%。

胡志明市的新增供應量為9年來最低（不包括新冠大流行時期），而豪宅市場佔據市場主導地位。世邦魏理仕預測，由於供應有限和流動性低將持續，高端和中高端物業市場較穩定。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]