陳智鑾：幫兒子買唐樓博收購 須有長揸準備

【明報專訊】讀者陳先生來信：

我想為兒子買入一間唐樓博收購，聽朋友說可以大賺一筆，不過兒子看來不太領情，希望請教意見。

筆者回覆：

不少父母都希望將最好留給子女，「成功需父幹」，可說是幫助子女置業最有代表性的潮語。不過，即使為子女是好，但也有多方面需要考慮，尤其是樓齡較高的唐樓。根據陳先生的來信，希望用兒子名額買入舊唐樓博收購，陳先生似乎不太熟悉唐樓買賣，在此我們了解一下。

首先，市區的物業老化愈來愈嚴重，收購重建的速度亦愈來愈快，但陳先生需要留意，並不是隨便買入一間舊樓就可以等待收購，需要選擇具收購價值的物業，才能增加中選的機會。而即使極具收購價值的物業，收購亦未必會即時發生，若決定買入物業要有心理準備長期持有。

按揭限制多 息率或較高

其次，唐樓的交投較一般物業少，物業市場以用家為主，一般準買家未必會留意唐樓，如陳先生中途改變主意，放棄等待收購，或兒子想買樓自住，賣出唐樓或許需時，要耐心等待，若遇上樓市較淡靜，可能有機會要割價求售。特別要留意，唐樓的維修保養有別於其他物業，維修較多，最好有維修相關的知識，而政府的要求亦較多，例如驗樓驗窗，要預留足夠資金滿足相關要求。

若陳先生已做足功課，準備好博收購，置業時仍要留意有關唐樓買樓的特點：

唐樓在按揭上限制較多，現時不少銀行都未必會接受舊樓及唐樓的按揭申請，如買入的物業屬於「劏房」，能申請按揭的金融機構會更少，現時利息更高見4厘以上，比一般按揭息高出近1厘。

由於物業年紀較大，在按揭年期上或許有限。按揭年期一般都以75年減樓齡，或者80年減業主年齡，最長30年，以低者為上限，陳生先兒子今年30歲，買半新樓理論上可借最長30年，但若舊樓樓齡50年以上，可借年期便只剩下25年，若樓齡再老，借款年期更短，每月供款會更多。

除非買入舊樓後兒子會作自住用途，否則最多只可以借樓價一半，以現時陳爸爸手持的流動資產，可以購買400萬元的唐樓，相關的稅項及雜費可能需要兒子分擔。

最後想提出一點，即使首期由陳爸爸提供，也建議了解兒子的個人意願，若兒子心中已有其他心儀物業，應否用兒子首置名額博收購，需要父子兩人詳細討論，始終博收購要專業知識較多，亦要有詳細的準備，若有需要，建議與專業人士諮詢。

信達興業董事物業理財專家

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[陳智鑾 理財信箱]