經濟
卓百德：港住宅樓價料橫行 較看好零售物業
【明報專訊】本港住宅樓價今年首季上升近6%後，上季轉趨橫行，期內成交量相對淡靜，下半年走勢會如何？香港第一代星級地產分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）在專訪中表示，雖然高息環境持續不利樓市，但經濟增長理想帶動置業需求，且供應相對可控，均可支持樓市，料樓價在未來幾個月維持平穩，成交則繼續偏低。與住宅比較，他看好受惠訪港遊客回升、有加租空間的零售物業。
卓百德指出，環顧全球樓市的話，由於去年3月以來不止美國聯儲局大幅加息5厘，不少發達國家央行均跟隨加息，高息環境不利樓市，而且經濟亦不再像疫情期間受到政府財政政策強勁支持，因此多國樓市均受壓。他認為，本港樓市今年以來表現已較全球樓市略佳，「影響本港樓市的不止本身因素，亦有內地因素，隨着本港及內地今年初放寬疫情防控、經濟復常，帶動置業需求，本港樓價今年首季上升近6%，扭轉了過去兩年顯著調整的勢頭，次季則轉趨橫行」。
雖然本港上季住宅樓價企穩，惟根據土地註冊處最新數據，上月住宅樓宇買賣合約註冊僅3613宗，連跌3個月，按月及按年分別跌9.7%及25.1%；上月住宅樓宇買賣合約價值336億元，同樣是連跌3個月，按月及按年分別跌8.5%及25.5%（見表），可見成交疲弱。卓百德分析，這可能與上季內地經濟增長動力不及預期有關，而且港股期內表現亦不理想，這影響了本港置業者的信心。
經濟增長帶動置業需求 供應不多
展望下半年，卓百德分析，首先要看內地將會推出哪些政策推動經濟增長加快，他認為，由於政府目前重視控制宏觀風險，故他不預期將如過往般以強勁財政政策刺激經濟，這樣的話，他相信本港樓市未來幾個月將與上季類似──樓價變動不大，成交繼續低迷。
雖然有些人擔心本港樓價今年下半年會重演去年同期的跌浪，但卓百德指出，今年本港GDP料增長3.5%至5.5%，與去年收縮3.5%比較屬顯著改善，而且目前失業率亦維持於低位，因此置業需求仍然理想，這會對樓價帶來支持；供應方面，他分析，除了近七成自住業主已供滿樓外，大部分發展商均財務穩健，具備持貨能力、沒有大幅減價賣樓的壓力，因此短期內並不存在非常龐大的住宅供應推冧樓價壓力。
有分析認為，如果美國維持現時的高利率2至3年，由於本港實行聯繫匯率，港息要跟隨美息，在資金成本持續高企的情况下，本港樓市或將崩盤，研究本港樓市近40年的卓百德強調不必看得如此悲觀。他解釋，本港主要地產發展商均持有龐大的投資物業組合，帶來穩定現金流，可緩和息口高企對物業發展業務的影響。
高息環境對美樓市殺傷力更大
卓百德續說，受惠於今年以來訪港旅客回升，個別旺區零售物業營業額已回復至2019年同期的70%至80%，由於其出租率本已接近100%，可望迎來加租周期，帶來健康的盈利及現金流增長，故他看好相關收租股；不少本港地產發展商具備優質零售物業組合，亦有助增加是次住宅樓市調整期中的防禦力。
總結是次訪問時，卓百德指出，美國銀行業近月出現倒閉潮後，即使財務健全的銀行亦擔心被牽連，因此已收緊包括按揭在內的貸款，他正觀望對當地樓市的影響；作為比較，本港銀行體系穩健，現並不存在銀行收緊按揭的問題，因此，他相信如果說高息環境會令樓價崩盤的話，美國樓市較本港更值得擔心。
