劉兆光：樓宇老化日趨嚴峻 市區重建何去何從

【明報文章】近期香港接二連三發生舊樓石屎剝落事件，引起市民的廣泛關注，政府對此問題亦非常重視。發展局長甯漢豪表示，屋宇署展開了檢查，並已識別約1000幢狀况緊急的樓宇，將會率先就這些樓宇安排相應的維修工作。

石屎剝落問題，絕不能忽視。政府針對介入風險較高的樓宇，將確保及時展開維修和加固工作，在保障公眾安全方面採取的積極行動，值得肯定。事實上，石屎剝落問題的出現其來有自，其成因可以追溯到上世紀60年代。

1960年代，香港展開了大規模的樓宇建設。當時，香港面臨淡水供應不足問題，加上許多舊區樓宇沿海而建，一些承建商為了減輕成本，在建造樓宇時選擇使用海水（即鹹水）拌和混凝土以取代淡水。然而，海水中的鹽分會加速鋼筋材料腐蝕，這對樓宇結構的安全性產生負面影響。

一般混凝土的壽命約為50年，而海水拌和混凝土的壽命更短。因此，在樓宇老化的過程中，以海水拌和混凝土建造的樓宇更容易出現問題，這就是人們所稱的「鹹水樓」。這解釋了為什麼建成於1960年代、現時樓齡達60年的樓宇，成為一個棘手問題。除了正常的樓齡折舊之外，這些樓宇還承受着「鹹水樓」的後遺症，令樓宇老化情况變得更加嚴峻。

正視「鹹水樓」問題

「鹹水樓」的建築質量較低，對社區產生安全隱患，包括外牆剝落、結構變形等問題。這些問題不僅影響到樓宇的價值，還可能對周圍環境和居民的安全造成威脅。「鹹水樓」的維修和加固工作相對困難，使問題的解決變得更加複雜。由於「鹹水樓」的混凝土密度較低，僅靠表面修補，或無法徹底解決問題。修復工作可能需要牽涉重新鋪設鋼筋、重灌地台和牆身混凝土等複雜程序，這增加了修復工程的成本和難度。因此，「鹹水樓」的維修和加固工作相對耗時耗力，並降低了樓宇更新的可行性。

根據《建築物條例》，屋宇署可以根據樓宇結構損壞的情况發出勘測令，要求業主或業主立案法團委任專業人士，就早期受損的樓宇展開勘察，向屋宇署報告損壞的部分、原因和程度，並提交修復及維護方案。屋宇署可以發出修葺令，要求業主或法團對嚴重損壞的樓宇立即展開修葺工程，完成維修工程後向屋宇署報告，以便屋宇署派員視察，確認達到指定標準。

「鹹水樓」是對混凝土品質欠佳的樓宇的統稱，屋宇署並未對「鹹水樓」作出明確定義，更未建立數據庫以指出哪些樓宇是「鹹水樓」。然而，近期「石屎雨」的情况頻繁發生，特別是在全球暖化引起的極端天氣加劇建築物老化的情况下，解決這一問題刻不容緩，市民也不希望看到有人因此而受傷甚至喪命。筆者建議政府，應該進一步強化對建築物混凝土狀况的監控，並檢測石屎中的鹽分含量，建立相應數據庫，以便能夠準確預估全港建築物的老化速度。

樓宇老化問題，是一個需要持續關注和解決的重大議題。為維護社區安全，政府必須制訂適當的政策和對策，加強監管樓宇，並投入必要的支持和資源來解決這些問題。

訂市區重建KPI 確保樓宇更新速度

為避免「石屎雨」現象的再次發生，筆者認為提速、提量、提效推行市區重建，實有需要。發展局可以考慮檢討2011年修訂的《市區重建策略》，設定市區重建的關鍵績效指標（KPI），以確保樓宇的更新速度，並推動市區私人房屋供應的增加。

當局也應該持續審視強制拍賣申請的門檻，例如將樓齡50年或以上但少於70年的私人樓宇強拍門檻降至60%，以及將樓齡70年或以上樓宇的強拍門檻降至50%，以適時控制舊樓「新陳代謝」的速度。此外，筆者建議市區重建局利用私人企業的協作融資，以加強項目開發的財務可行性，從而使油旺、深水埗和荃灣等舊區重建的規劃研究，能夠盡早大規模落實。

展望未來10年，香港在發展北部都會區、交椅洲人工島的同時，市區重建也是非常重要的一環。如果僅僅專注於新區發展，而忽略了舊區的協調配合，會使整個城市的經濟重心失去平衡。透過市區重建，我們可以有效利用現有土地和資源，實現城市的可持續發展。

作者是特許測量師及ESG分析師、香港新方向成員

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[劉兆光]