經濟
港置馬泰陽：個別屋苑租金回升15% 可撐樓價
【明報專訊】內地上月經濟數據遜預期，恒指本月以來反覆下跌，昨日收報18,329點，逼近今年5月低位18,044點，多隻龍頭地產股股價更已跌至今年低位，似乎預示本港住宅樓市走勢不妙。不過，美聯集團（1200）旗下香港置業行政總裁馬泰陽在專訪中表示，今年暑假租務旺季表現理想，而個別屋苑呎租更已較低位回升15%，可見樓市有實際需求支持：「很多人想住私樓改善居住環境」，故他相信，樓價全年仍可以錄得10%以內升幅。
自從馬泰陽去年11月晉升為香港置業行政總裁，負責管理集團約1000名員工及逾60間分行後，一直十分重視發展租務市場，亦成功帶領目前該行在本港整體租務市場的佔有率較買賣市場多1倍，他留意到在今年暑假此傳統旺季，租務市場表現理想，個別屋苑呎租更已較低位回升15%。
馬泰陽表示：「我們近月看到租務成交活躍，租盤頗緊張，尤其是有業主已提供鎖匙可安排租客睇樓、俗稱『鎖匙盤』等租盤尤其緊張，個別熱門屋苑呎租已較低位回升15%。換言之，今年第二季以來是樓價跌、租金上，而且租金上升頗急，原因是市場本身已有一班一直租樓的客戶，再加上新增一批不看好後市或猶豫不決、有能力買樓卻暫時租樓的客戶，亦有一批專才客，而且也有一批剛從內地來港讀大學的後生仔女，結果現時有幾類人來搶租，亦一定會搶貴租。」
上半年人口回升 利租金穩步上揚
事實上，政府統計處前日發表香港人口臨時數字，今年中約為749.8萬，較去年中734.6萬增逾15萬，回升至接近2019年高峰水平，升幅主要來自3.1萬單程證持有人和14.3萬其他香港居民移入。政府解釋，去年下半年防疫措施逐步放寬，留在外地的香港居民返港，加上內地及海外人士來港，令今年上半年錄得大量居民淨移入。上述增加逾15萬人口中，部分會租住私樓，這亦可解釋何以今年上半年租金節節上升。
差餉物業估價署最新公布，私人住宅售價指數6月報349點，較4月高位354.2點回落約1.5%，惟仍較去年12月低位334.7點上升約4.2%；而私人住宅租金指數6月報181.1點，雖然較今年1月低位173.9點回升4.1%，而且已連續5個月按月錄得升幅（見圖），但與馬泰陽所述個別屋苑較位低已回升15%有差異，相信除了是因為他所掌握的最新數據較差估署最新公布的6月數據領先一個多月外，亦與不同屋苑升幅不一樣有關。
大學區租金飈
屯天元新供應多租金落後
至於哪些地區的屋苑租金升幅較理想呢？馬泰陽指出，若考慮內地生租樓的需求，當然是香港大學所處的中西區、鄰近中文大學的沙田區，以及毗鄰科技大學的將軍澳區，以及方便到理工大學、城市大學及浸會大學的九龍中及九龍西區優先，馬泰陽表示：「內地生最希望當然是住在大學附近，由於本港鐵路網絡已四通八達，學生哥搭多一兩個站亦無所謂；而且港島區、九龍西、九龍中及新界東的新盤供應亦不多，供應相對緊張，有利租金向上。」
作為比較，馬泰陽認為，屯門、天水圍及元朗等新界西北地區屋苑租金升幅料跑輸大市，因為它們相對上沒有那麼受惠內地生的因素，而且區內亦有很多新盤落成，他表示：「屯門、天水圍及元朗有源源不絕的新盤提供，所以雖然也有很多租客，但暫時始終是租盤多於租客，租金亦難以顯著上升。」
租務佣金雖低 可與業主租客建關係
至於何以馬泰陽去年11月晉升為香港置業行政總裁至今一直重視發展租務市場呢？他表示：「為什麼代理往往只願意做買賣而不願意做租務呢？原因是兩者均需要帶客睇樓，而做買賣的佣金收益往往是做租務5倍以上。但我覺得這是很眼淺的觀點，我覺得促成一單交易，不論是買賣或租務也好，最重要是給代理有機會接觸到業主或客戶，其實這亦是一個儲客的過程，租客今日租樓，明日或是買家，業主他日也會換樓，只要你在今日租務代理上服務得好，他們日後便會再搵你幫手、畀生意你做，所以一定要看長線。我們早在去年樓市不好的時候已積極推動租務，原因是我們需要養很多同事，在市况不好的時候一定要儲定一批客，等市况好的時候這批客自然會買樓，所以今年首季市况回升時，我們每名同事平均生產力亦按年上升逾六成，成功都是累積出來的。」
