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油柑頭首置地收1標書 13年低 佳明入標指規限多出價保守 測量師:發展商感後市不明朗
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【明報專訊】第二個由私人發展商興建的港人首置上車盤、荃灣油柑頭項目昨日截標,市場反應冷淡,僅接獲一份標書,來自中小型發展商佳明集團;而多家大型發展商均未有競投,是自政府2010年中主動推地以來,獲收標書最少的住宅官地,業界預期有流標風險。有測量師表示,是次除了地皮本身發展規限遠較正常私人住宅官地為多之外,亦反映發展商感後市不明朗,入標態度審慎,或對未來推售的官地或「一鐵一局」(即港鐵及市建局)項目均構成不利影響。
房屋局:不揣測 業界料或流標
由於上述地皮發展規限較多,市場估值僅約18.8億至26.2億元,預計每方呎樓面地價約1800至2500元。對於油柑頭首置地只收一份標書,房屋局回應稱,政府不會揣測標書數目或投標者出價的考慮,而參考過往賣地程序,預計下周公布招標結果。局方又稱,標書數目及投標者出價往往視乎種種因素,例如發展商/投標者如何評估用地的吸引力和市場情况,以及其企業情况及發展策略等。
翻查資料,自政府2010年中主動推售土地以來,每次均獲發展商入標,對上標書數目較少的住宅官地,要追溯至2011年12月推售大嶼山梅窩住宅地,當時接獲兩份標書,最終由信置以5500萬元中標,每方呎樓面地價1113元,低於市場估值下限逾35%。
新地:施工複雜故未競投
昨遞交標書的佳明執行董事曾嘉敏表示,油柑頭地皮發展規限較多,集團出價偏向保守,而項目位於斜坡,集團有處理斜坡的發展經驗,加上旗下有承建商,相信可處理相關技術問題,亦可控制成本。新地副董事總經理雷霆表示,項目施工較為複雜,建築期亦頗長,故未有入標競投。
油柑頭首置上車盤地盤面積約52.39萬方呎,最高可建樓面約105萬方呎,興建住宅數目不得少於1940伙,全為首置上車盤,與2020年長實投得安達臣道首置地不同,當時項目共設1700伙,政府會從中抽出不少於1000伙作首置單位,而當年共收到9份標書。值得留意,首置盤單位申請人須為居港滿7年的本港居民、從未在港擁有住宅物業、收入介乎居屋白表的入息限額及該限額加三成,以及資產不超過居屋白表資產限額加三成。
業界料或影響官地「一鐵一局」項目
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓稱,對首置地僅收一份標書感詫異,反映項目發展繁複,同時全球經濟不振,發展商投地亦轉趨審慎,或對未來推售的官地或「一鐵一局」項目均構成負面影響。他估計項目位置出入不便,又處於斜坡,令建築成本增加;而項目日後需以市價八折出售,入標價再低也計不到有合理利潤。他又說,另值得留意的是項目單位需一次過推售,欠缺靈活度,將增加發展商風險,而由於是次發展商反應冷淡,政府應在將來推出私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」時調整賣地條款。
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