經濟
星展丘卓文：港商廈供過於求 空置率料續高企
【明報專訊】超強颱風「蘇拉」上周五及周六襲港帶來「10號波」，相對2018年、同屬「10號波」的「山竹」沒有帶來嚴重破壞，證明本港仍是福地。今期封面故事專訪星展銀行（香港）研究部執行董事丘卓文，以及香港第一代星級地產分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse），分析作為經濟寒暑表的本港寫字樓後市，雖然兩人均認為由於經濟復常需時及新增供應增加，空置率高企及租金上升乏力的情况短期仍會持續，惟卓百德看好內地金融機構中長期將會積極進駐本港，成為商廈租戶的生力軍。
明報記者 葉創成
自從2018年以來，本港經濟先後經歷中美角力、新冠疫情衝擊、在家工作興起，寫字樓市道面對重大挑戰，丘卓文早前在專訪中分析，本港寫字樓市道向來較住宅及民生商舖波動，目前亦的確面對較大壓力。
丘卓文表示：「本港有700多萬人口，200多萬家庭住戶，這麼多人始終要有瓦遮頭，故不論是公屋、居屋或私樓也好，始終都要有瓦遮頭，這便帶來200多萬住宅單位的剛性需求，由此引伸，銷售日常必須品的零售物業如超市及街市需求亦是穩定的。但寫字樓在大多數情况之下，如果唔係做生意、賺錢，點解要租寫字樓呢？所以寫字樓其實是衍生的需求（derived demand），我們在此做生意、賺錢，所以才需要租寫字樓，料只有少數公司是基於其他原因去租寫字樓，這樣的話，本港寫字樓需求並不只由本土經濟影響，亦會涉及外部、全球經濟，如果全球經濟及金融市場都充滿不明朗因素的時候，對寫字樓的影響多於其他細分市場，因此在本港眾多地產細分市場中，我們目前最擔心的亦是寫字樓。」
售價租金受壓 近半商廈處核心區
根據差餉物業估價署發表的《香港物業報告2023》，截至去年底，私人寫字樓的總存量為1291萬平方米，當中，甲級寫字樓佔66%，乙級寫字樓佔23%，丙級寫字樓佔11%。位於上環、中區、灣仔、銅鑼灣和尖沙嘴核心地區的寫字樓面積在2022年年底共佔總存量的49%。去年第一季錄得溫和升幅後，本港寫字樓售價在餘下季度回軟，去年最後一季較前年同期下跌3%（見圖1）；寫字樓租金在去年第三季略為回升，但全年持續微跌，去年最後一季與前一年相比，錄得2.4%的跌幅。
去年私人寫字樓落成量大幅上升至35.1萬平方米，有97%的落成量處非核心地區。甲級寫字樓落成量近30萬平方米，相當於總落成量的85%。年內整體使用量錄得正數1.93萬平方米。年底空置量上升至186萬平方米，相當總存量的14.4%（見圖2）。
大型項目將陸續落成 需求存疑
高力香港董事總經理劉振江在本報6月1日見報的「名人樓市論壇」中曾表示，隨着本港今年恢復與內地及國際通關後，內地政府及企業來港招商引資的力度屬前所未見地大：「國家主席習近平在去年7月1日回歸25周年的講話中很支持香港，而今年我們看到的情况是，內地省級、市級、縣級至區級政府及企業來港招商的力度非常大，除了希望吸引資金到當地投資外，很多企業亦希望經本港發展國際業務。另外，本港政府正在推進北部都會區及中部水域人工島填海兩大項目，不少內地企業均希望從中找到商機。」他又透露，據他向一間屬中環寫字樓大地主的上市公司了解，近月接獲內地機構租用旗下寫字樓的諮詢大幅增加。
丘卓文則認為，即使本港恢復通關對寫字樓租賃查詢及交易屬正面，但也要留意，在未來一段長時間，新供應眾多，料會令空置率高企不下，租金亦難以顯著回升：「今年中環寫字樓有很多新供應，包括恒地（0012）的The Henderson及長實（1113）的長江中心二期，至於其他地區，南豐旗下啟德AIRSIDE寫字樓落成後至今出租情况不算理想，同樣位於九龍東亦有新地（0016）旗下觀塘巧明街商業項目The Millennity落成；在港島區，黃竹坑正在興建多幢寫字樓。幾年後緊接而來則是置地（新加坡上市編號：HKL）（見圖3）旗下銅鑼灣怡東酒店重建項目、希慎（0014）及華懋加路連山道項目、新地高鐵站上蓋項目及西九藝術廣場大樓項目，可以說，未來10年幾乎每年均有大型寫字樓項目落成，這樣的話，新增需求是否真的足夠呢？」
中環租金高位跌三成 企業趁平進駐
對於本港寫字樓來說，丘卓文表示，比較正面的因素是，即使全球在2020年新冠疫情期間興起在家工作，而歐美不少公司亦延續此工作模式至今，但大部分本港公司在疫情後料已要求員工重返辦公室，故本港寫字樓所面對的相關衝擊已較歐美少：「隨着歐美近年流行在家工作，很多當地公司已再不需要這麼多寫字樓面積；香港的情况比較好少少，即使有些公司給員工彈性可以在家工作，但回寫字樓上班仍是主流」。
雖然本港寫字樓空置率高、租金偏軟的情况短期料難改善，但丘卓文認為，像置地及太古地產（1972）等擁有不少優質寫字樓的收租股，卻不一定沒有投資價值，他首先分析置地：「雖然目前整體寫字樓市道不理想，但一些比較位置好、優質的寫字樓基本上仍然是受到歡迎的，尤其是中環租金現已由高位回落三成，可吸引一些企業趁平租進駐心儀已久的優質寫字樓，置地在中環有400多萬呎優質寫字樓，早前便獲資產管理公司景順進駐旗下的怡和大廈，因此有關物業出租率亦一直跑贏大市」。
置地滬金融城涉624億 成增長關鍵
另外，雖然本港投資界多年來稱置地為「中環大地主」，但其實置地目前最大發展項目是位於上海徐匯濱江區核心地帶的「上海西岸金融城」。此合資項目的總投資額達80億美元（624億港元），為置地有史以來最大單一投資項目；總開發面積約110萬方米（約1184萬方呎），為旗下中環物業組合兩倍，當中包括65萬方米（約700萬方呎）的甲級寫字樓、24萬方米（約258萬方呎）的高檔零售空間、16萬方米（約172萬方呎）的高端濱水住宅公寓、酒店、會議和文化設施。
丘卓文分析，「上海西岸金融城」位處黃埔江邊，位置優越，料分開三期發展，第一期主要為待售住宅物業，將於今年稍後推出，至於服務式公寓和部分高端生活零售區，則預計將於2024年推出，有望套現可觀金額；該項目第二期預計將於2024年至2026年分階段落成，包括寫字樓、酒店、會議中心和其他文化設施；第三期則包括寫字樓和高檔零售店舖，以及預計將由全球高端酒店品牌營運的高級酒店和服務式公寓，預計在2026年至2027年之間分階段落成。丘卓文認為，該項目將會決定未來10年置地的增長。
太古地產500億拓內地零售為主地產
至於太古地產，丘卓文指出，即使目前在港島東及金鐘有不少甲級寫字樓，但將來盈利主要增長來自內地，原因是集團已宣布未來10年的「1000億元投資計劃」，當中近半投資於內地零售為主的地產綜合體。他認為，太古地產過去10多年在北京、廣州、上海及成都等多個以「太古里」或「太古匯」命名的零售物業均取得成功，並已決定加碼投資，未來數年內地零售物業對收入及盈利貢獻料上升，他表示：「由於太古地產長遠的發展，不只是本港寫字樓，內地零售物業亦將是重要貢獻，因此即使本港寫字樓目前面對比較多的困難，但並不代表一定不可買太古地產。」
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