東京都心樓價向好 憧憬外資流入

【明報專訊】最近日圓匯價創10個月新低，加上日本低息環境，吸引環球資金流入日圓資產，日股年初至今已累升近三成，截至7月底止東京都心6區二手樓價亦連升6個月。市場憧憬將有更多資金流向東京以外的日本樓，惟日本房地產研究調查公司東京Kantei指出，短期內東京都心樓價雖有望向好，暫未見此趨勢擴展至所有地區，意味投資者宜再作觀望。

據東京Kantei的數據，今年7月東京都心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及澀谷區）二手樓平均售價按年計升5.5%，按月則升0.5%，至約1.04億日圓（約552.58萬港元），為連續6個月錄按月升幅。市場憧憬日圓匯價偏軟，加上低息環境下，環球資金繼流向日股後，有望流入日本樓市，並認為近月東京都心6區的二手樓價升勢為海外資金大舉流入樓市的第一階段。然而，東京Kantei主任研究員高橋雅之早前接受日媒訪問時指出，疫前確曾出現海外資金流向東京以外地區的趨勢，但目前海外資金較集中於居住需求較高的東京都心地區，並未流向其他地區。

資金未流向其他地區 投資宜觀望

事實上，近月日本不少地區的二手樓價正出現輕微調整。Kantei的數據顯示，日本包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的東京圈，也稱首都圈，7月份二手樓平均售價按年雖仍錄1.6%升幅，按月卻微跌0.6%至4805萬日圓（約255.3萬港元），為連續第5個月錄按月跌幅。至於東京都周邊縣，以千葉縣的升幅最大，按年大升6.9%，但按月同樣微跌0.1%至2804萬日圓（約148.99萬港元），埼玉縣按年升2.8%，按月則跌0.3%至3024萬日圓（約160.67萬港元）。至於包括大阪府、京都府、兵庫縣等地區的近畿圈7月份二手樓平均售價按年升3%，按月微升0.1%至2905萬日圓（約154.35萬港元）。高橋雅之早前亦曾指出，近年二手樓價已累積一定升幅，目前相對較高的樓價，使本土置業需求減弱，但市場對地理位置及樓齡等條件較佳二手樓的投資需求仍穩定，如東京都心6區二手樓價便有望持續向好。該公司認為，中線而言，地點較差、樓齡較高的二手公寓價格有可能出現調整，令二手公寓價格走勢呈現兩極化的可能性增加。

近畿圈新供應偏低 推高樓價

一手樓價則相對靠穩，據不動產經濟研究所的數據，7月份首都圈新建公寓的平均售價按年及按月均升逾50%，至9940萬日圓（約528.14萬港元），期內近畿圈新建公寓的平均售價亦分別按年升4.1%及按月升21.8%，至5188萬日圓（約275.65萬港元）。主要由於期內地價及建築成本上升，加上新供應有限，再參考不動產經濟研究所的數據，日本首都圈7月份新建公寓總數僅2591戶，按年增14.2%，而近畿圈則為837戶，按年減少39.1%。新供應偏低下，一手樓價或會受個別高端新盤大幅推高，未必能作為樓價走勢指標。

然而，住宅租金或可給予一些啟示。東京Kantei數據顯示，今年7月首都圈公寓平均租金按月微升0.1%至每平方米3519日圓（約186.98港元），而近畿圈的平均租金則跌1.4%至每平方米2202日圓（約117港元）。綜合二手樓價及租金走勢，目前東京首都圈樓市相對仍靠穩，包括大阪地區的近畿圈則有調整壓力。近年市場憧憬大阪樓市將受惠於世博及賭場效應，以致不乏大阪樓盤在港銷售，如Leben Tennoji Marquis Villa，項目鄰近大阪天王寺站，樓高12層，提供44個住宅單位，單位面積介乎396至604方呎，售價4100萬日圓起（約217.85萬港元）。即使看好大阪樓市長遠前景的投資者，亦宜稍作觀望，再作長線部署。

明報記者 劉敬華

[環球樓市]