經濟
東京都心樓價向好 憧憬外資流入
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【明報專訊】最近日圓匯價創10個月新低,加上日本低息環境,吸引環球資金流入日圓資產,日股年初至今已累升近三成,截至7月底止東京都心6區二手樓價亦連升6個月。市場憧憬將有更多資金流向東京以外的日本樓,惟日本房地產研究調查公司東京Kantei指出,短期內東京都心樓價雖有望向好,暫未見此趨勢擴展至所有地區,意味投資者宜再作觀望。
據東京Kantei的數據,今年7月東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及澀谷區)二手樓平均售價按年計升5.5%,按月則升0.5%,至約1.04億日圓(約552.58萬港元),為連續6個月錄按月升幅。市場憧憬日圓匯價偏軟,加上低息環境下,環球資金繼流向日股後,有望流入日本樓市,並認為近月東京都心6區的二手樓價升勢為海外資金大舉流入樓市的第一階段。然而,東京Kantei主任研究員高橋雅之早前接受日媒訪問時指出,疫前確曾出現海外資金流向東京以外地區的趨勢,但目前海外資金較集中於居住需求較高的東京都心地區,並未流向其他地區。
資金未流向其他地區 投資宜觀望
事實上,近月日本不少地區的二手樓價正出現輕微調整。Kantei的數據顯示,日本包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的東京圈,也稱首都圈,7月份二手樓平均售價按年雖仍錄1.6%升幅,按月卻微跌0.6%至4805萬日圓(約255.3萬港元),為連續第5個月錄按月跌幅。至於東京都周邊縣,以千葉縣的升幅最大,按年大升6.9%,但按月同樣微跌0.1%至2804萬日圓(約148.99萬港元),埼玉縣按年升2.8%,按月則跌0.3%至3024萬日圓(約160.67萬港元)。至於包括大阪府、京都府、兵庫縣等地區的近畿圈7月份二手樓平均售價按年升3%,按月微升0.1%至2905萬日圓(約154.35萬港元)。高橋雅之早前亦曾指出,近年二手樓價已累積一定升幅,目前相對較高的樓價,使本土置業需求減弱,但市場對地理位置及樓齡等條件較佳二手樓的投資需求仍穩定,如東京都心6區二手樓價便有望持續向好。該公司認為,中線而言,地點較差、樓齡較高的二手公寓價格有可能出現調整,令二手公寓價格走勢呈現兩極化的可能性增加。
近畿圈新供應偏低 推高樓價
一手樓價則相對靠穩,據不動產經濟研究所的數據,7月份首都圈新建公寓的平均售價按年及按月均升逾50%,至9940萬日圓(約528.14萬港元),期內近畿圈新建公寓的平均售價亦分別按年升4.1%及按月升21.8%,至5188萬日圓(約275.65萬港元)。主要由於期內地價及建築成本上升,加上新供應有限,再參考不動產經濟研究所的數據,日本首都圈7月份新建公寓總數僅2591戶,按年增14.2%,而近畿圈則為837戶,按年減少39.1%。新供應偏低下,一手樓價或會受個別高端新盤大幅推高,未必能作為樓價走勢指標。
然而,住宅租金或可給予一些啟示。東京Kantei數據顯示,今年7月首都圈公寓平均租金按月微升0.1%至每平方米3519日圓(約186.98港元),而近畿圈的平均租金則跌1.4%至每平方米2202日圓(約117港元)。綜合二手樓價及租金走勢,目前東京首都圈樓市相對仍靠穩,包括大阪地區的近畿圈則有調整壓力。近年市場憧憬大阪樓市將受惠於世博及賭場效應,以致不乏大阪樓盤在港銷售,如Leben Tennoji Marquis Villa,項目鄰近大阪天王寺站,樓高12層,提供44個住宅單位,單位面積介乎396至604方呎,售價4100萬日圓起(約217.85萬港元)。即使看好大阪樓市長遠前景的投資者,亦宜稍作觀望,再作長線部署。
明報記者 劉敬華
[環球樓市]
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