王雲豪、蔡璟宜：北都多元產業大樓 構建縱橫產業鏈

【明報文章】為加快北部都會區發展，政府已在洪水橋／厦村新發展區及元朗南發展區預留約72公頃土地，發展多層現代產業大樓，從而整合不同棕地作業及推動產業升級轉型。當中首批共12公頃的5幅用地，將於今年底及明年陸續推出公開招標，主要用於發展物流及／或車輛維修業。早前當局亦邀請有興趣人士提交意向書，了解推出產業用地在市場的吸引力。

團結香港基金（基金會） 認為，政府推出產業用地發展多層現代產業大樓，是重置棕地營運者的重要一步，能夠進一步完善發展棕地政策，也是協助業界及棕地作業者升級轉型的契機，更可以發展多元化產業鏈，提升土地效益，促進北部都會區發展。

需更周全棕地發展政策

現時全港約有1500公頃棕地，為加快騰空棕地以發展北部都會區，城市規劃委員會於今年4月修訂規劃指引編號13G，重新分類露天儲物及港口後勤用途的規劃許可申請的土地，以勾劃出更多較易獲批規劃申請的地區（即第二類地區），令受影響的露天棕地作業者，較容易另覓其他地方繼續營運，暫時紓緩新發展區內露天棕地作業者的迫切重置需要。

可是，此修訂只是權宜之計，只是把新發展區內的棕地營運者搬到其他地方，未能完全解決棕地問題，而需要更周詳的發展棕地政策。

「騰空棕地組合拳」政策

政府推出產業用地，正是積極發展棕地的契機，結合剛修訂的規劃指引，成為「騰空棕地組合拳」，完善了短、中、長期的發展棕地策略。短期方面，政府計劃興建第一批產業用地的產業大樓，重置能夠「上樓」的棕地營運者。

中長期方面，基金會建議政府繼續按序騰空更多棕地，興建更多產業大樓，再釋放更多棕地重置其他未能夠「上樓」的棕地營運者，並爭取時間物色長遠安置露天棕地營運者的用地，再收緊規劃指引編號13G，減少粗放式的棕地用地，建立一個良性循環，從根本解決棕地問題，令土地使用更具效益，掃除發展北部都會區的障礙。

此外，多層現代產業大樓亦是協助業界升級轉型的突破口。以車輛維修業為例，現時全港有超過1500個註冊工場在「棕地」及「舊住宅區」營運，這些工場其實是在不適切的場地運作，長遠而言會受發展北部都會區及市區重建影響而需要重置。故此，未來可供車輛維修業營運的「棕地」及「舊住宅區」會愈來愈少。

發展多層現代產業大樓，會是一個重要突破口，提供適切場地，整合零散的「棕地」及「舊住宅區」工場，騰出土地作更有效益的發展。

夕陽行業迎升級轉型機遇

另一方面，根據政府公布的《香港電動車普及化路線圖》，電動車將逐步取代傳統燃油車輛，令電動車維修服務的需求日益增加。可是，由於電動車製造商及代理商一般並無開放其軟件及診斷系統，又沒有為小型車輛維修工場提供零件支援，維修技工亦沒有渠道掌握新維修技術，小型車輛維修業會逐漸變成夕陽行業。

事實上，隨着電動車日漸普及，未來電動車製造商及代理商也未必能夠應付龐大的維修需求。因此，政府應該鼓勵製造商及代理商在引入新車種時承諾，於3至5年內下放該車種的維修技術及零件，同時向業界提供維修培訓課程及支援。

縱向＋橫向產業鏈

＝未來多元產業新地標

基金會認為，發展未來產業用地應該針對業界的獨特需要，從「縱向」及「橫向」方式，強化整個產業鏈。縱向產業鏈方面，除維修工場之外，產業大樓必須策略性引進牽頭機構、政府部門及關鍵的業務伙伴，包括車輛製造商、代理商、零件供應商、易手車商、駕駛學院、運輸署車輛測試中心及牌照中心、職業訓練局和保險公司等等，除了提供維修檢驗續牌服務，更可以帶動銷售車輛業務，提供學習駕駛及考牌服務，促進培訓技術轉移，完善多條龍的縱向產業鏈服務。

橫向產業鏈方面，應加入商業運作元素，可以引入娛樂、餐飲、消閒等多元化服務，並提供充足停車泊位及公共交通接駁服務，除了吸引擁有車輛的家庭客之外，更可以擴大不同消費層，把單一產業的多層工廈提升為多元產業新地標。

設計及管理上，新一代的產業大樓地盤面積應最少有兩公頃，讓上落斜道可以融入主建築物內，妥善分佈各類維修服務在不同樓層，並提供足夠的縱向及橫向空間，方可有效運用空間及管理。

建議優化賣地條款

現時政府公布的發展產業用地意向書，要求把不少於三成樓面面積移交政府，由政府委任的代理機構管理，及出租予受政府項目影響的棕地作業者。然而，此條款限制了產業大樓設計及管理的靈活性，對發展商並不吸引。

基金會建議賣地條款可繼續要求有關樓面面積用作重置棕地作業者，但不需要移交政府；在保障租戶權益的條件之下，讓發展商負責管理有關租戶，協助業界升級轉型。

現時政府推出的5幅產業用地，縱然位置偏遠，惟地標式多元產業大樓概念從「縱」、「橫」有道建構多元化產業鏈，若配有恰當的租務保障，以及針對性的業界支援，會帶動各業界及經濟產業的升級轉型，解決棕地及傳統舊區重置問題，更可以大幅提升土地價值，吸引投資，會是發展未來北部都會區的關鍵策略。

作者王雲豪是團結香港基金高級政策倡議經理，蔡璟宜是團結香港基金研究實習生

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[王雲豪、蔡璟宜]