江玉歡：香港政府明確自身定位 方能助物管行業煥生機

【明報文章】無論是眾多媒體還是專業人士，常常提及房地產業對香港多年來經濟發展的重要，卻往往忽略了連接房地產與市民的軟性力量——物業管理在促進本港發展上亦有不可忽視的積極作用。

香港物管啟蒙於上世紀英國公共房屋管理模式，最早港人對於物管從業者的印象為「看更」，或「看更阿伯」（因大多從事看更的都是年紀較大的男性）。隨着本地地產發展商在不斷提升興建樓宇的質素之餘，更層出不窮地將居住環境加入各種生活品味元素和配套設施，例如近年採用先進物管智能化系統等，以期令物業更有價值，因而香港物管業也逐漸從過去完全依賴房地產行業，走向如今的獨立化、專業化、商業化。

行業發展 離不開法例指引

香港物管業發展，離不開港府出台的針對物管的相關法例和指引，其中主要依靠《建築物管理條例》和《大廈公契指引》等法例作監管；以及於2016年成立的物業管理業監管局，作為負責規管提供物管服務的公司和人員之法定機構。這些法例的主要目的是監管物管公司和物業管理人，並確保物管服務的質量和合法性。此外，還有一些非強制的示範規則和指南等。

今年5月消委會公布一項深度調研，內容提及港府針對物管業制定的五大市場監管制度，即信息披露、投訴處理、監管機構、行業標準和執法力度。研究依託這五大監管制度，將本港物業監管制度對比其他國家和地區（中國內地、新加坡、澳洲、英國等）的相關法例。研究結果表示，本港物管監管制度主要依靠物業管理業監管局，而其他市場則採用不同監管制度，例如英國和澳洲物管市場主要依靠消費者保護法規及市場監管機構。

港物管業近廿年無明顯進步

跟其他幾個地區明顯不同的是，香港對於物業成立法團的要求屬自願性，而其他地區均強制要求成立法團，以避免發展商在其中的利益衝突。

此外，在投訴人針對物管機構的申訴機制方面，澳洲、新加坡、台灣及英國均有明確循序漸進的申訴途徑，內地則是由政府協助申訴，唯獨香港只是表明投訴人可自行選擇循不同渠道申訴，政府在這方面未有法例對投訴人給予明確指引。

進而在大廈維修啟動金的要求方面，香港可參考內地和台灣的法例規定，其當地政府均規定由發展商提供維修啟動金，而目前本港大廈維修沒有指定供款預算和時間表。

眾所周知，香港房地產發展和物管曾於上世紀末走在國際前列，但由於種種原因，近20年未有明顯進步。內地房地產業曾將香港視為學習標杆，從本世紀初便頻繁往來香港，學習香港房屋管理經驗。2008年中國建築工業出版社就曾出版《香港物業管理方法》一書，向內地物管界推廣香港經驗。雖起步較遲，但發展不慢，在行業規範化和行業創新方面，內地後來比香港更快制定了物業管理師考試、註冊制度及物管企業營運資質管理制度。

內地模式 值得借鑑

在物管業商業化方面，內地物管功能除了常規物管業務，還大力發展延伸增值業務，例如家政、智能家居服務、社區旅遊代理、託老託兒以至組織團購等，令屋苑升格成一個應有盡有的小社區。

內地物管業通過發展增值服務，既能令物業企業擴大收入來源，又能通過向業主提供服務，從而減輕政府在託育和居家養老等方面的壓力，充實住宅和社區功能，充分發揮包括發展商、物管企業在內之持份者在推動城市發展方面的重要作用，商業和社會價值同步實現，這一發展模式非常值得香港借鑑。

根據數據，內地傳統「物業管理業務」於2015至2019年間（疫情前），只有八成升幅；但同期「延伸增值業務」升幅近1.5倍，年複合增長率為25.3%，反映這個非傳統性的業務，近年在物管業的重要，甚至慢慢超越物管業務本身。

然而在港的物管業，增值服務被提及較少，或者有提供此類服務的物管公司僅局限於高端私人屋苑，未能普及。據本港社會現狀，推廣物管增值服務一方面需行業內打破固有思維模式、敢於創新、嘗試新路徑，另方面更要政府通過政策鼓勵該行業創新發展。

回到香港本身，香港物管業目前仍存在許多問題和挑戰。例如物管的法律法規複雜，市場對準買家的信息披露不夠充分，導致物管市場透明度低及業主議價能力普遍較弱，造成各方之間溝通不足、產生誤解和糾紛。此外，當局對本地業主的知識普及工作做得不到位，導致業主缺乏物管知識和資訊，缺乏對樓宇未來維修和保養需求的規劃，管理費尤其是維修成本大幅上漲也是一個問題等等。

在規則層面先行一步

這種種問題並非一下子出現，而是深埋行業已久。市民能夠直接接觸到的是物管人員，然而物管人員的工作方法則直接受制於不清晰的法律法規。若想行業煥發生機，則根本的在規則制訂層面更應先行一步。在這方面，特區政府應當明確自己在物管業的角色，是管理者還是引導者？此問題的答案將決定這個行業的走向，及行業發展矛盾的解決程度。政府應當通過釐清各方利益糾葛，疏通發展商、物管公司和業主之間的溝通邏輯，以法律法規形式落實自己在其中的定位。

總之，無論怎樣，相信上述多方追求的都是通過更加專業、明確的行業標準，可以規範物業管理服務的質量和價格水平，提高市場透明度和消費者保護水平；恰當、及時的執法力度，更是確保監管制度有效執行的重要保障。

作者是立法會議員

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[江玉歡]