劉兆光：發展工廈 首先要「計掂數」

【明報文章】觀塘駱駝漆大廈內一家食肆，早前因違反地契而被地政總署發出警告信，引發連鎖效應，開設於相同大廈的餐廳紛紛關門停業。工廈出現違契情况並非新鮮事，食肆、樓上舖、派對房間、學習中心等已是司空見慣，即使警方及地政總署不時聯手打擊，但效果依然不彰。

現行工廈發展方向模糊

違契問題固然要處理，不過現行工業用地發展方向模糊、活化工廈停滯不前，位處市區核心地段的工業用地發展，何去何從？

自1990年代起，香港工業開始向北遷移，大部分工廈已失去工廠功能。2009年政府推出活化工廈計劃，容許合資格工廈業主申請改裝整幢大廈為寫字樓等用途。2018年當局推出活化工廈計劃2.0，進一步放寬有關政策。新政策允許1987年前建成的工廈重建項目放寬最高核准非住用地積比率，上限20%。在符合規劃制度已獲准用途的前提下，工廈業主可以把單位改作5項特定非工業用途，包括藝術工作室、影音錄製辦公室、設計及媒體製作辦公室、特定創意產業辦公室，以及研究所、設計及發展中心，而毋須另外申請地契豁免書。此外，新政策還容許活化工廈提供過渡房屋。

這些政策無疑為重建提供了誘因，其初衷是為了充分利用工業用地資源，解決工廈現有的消防安全和違規使用問題，並有助產業導向，迎接「工業4.0」新階段。

時移世易，在後疫情時代，工作空間已不再僅限於單一地點，而是傳統寫字樓空間、共享工作空間和在家工作的結合。傳統寫字樓需求下降，導致空置率上升。今年政府公布的《香港物業報告2023》指出，去年底本港寫字樓空置面積逾2000萬平方呎，佔比高達14.4%。

此外，不少企業將後勤辦公室遷移至非核心區，以降低運營成本。由於租金明顯較港島低，CBD2（第二核心商業區）和其他零散的非核心區，成為跨國公司和國內公司在港設立區域辦事處或優化辦公室的首選替代地點。此消彼長，各工業區對寫字樓的需求是增是減，必須按數據逐一審視。

過去一段時間，工業物業投資回報率一般較高，使工廈成為投資者寵兒。小型投資者首選面積較小的工業物業作為創業基地，機構投資者則傾向於重建成數據中心或寫字樓等物業。

然而進入2023年，資本市場受高息環境打擊，無論是用戶還是投資者，都放緩了進場步伐——今年1月，觀塘市中心第四及第五發展區商業項目只收到一份標書，並流標收場，成為近15年來反應最差的市建局地盤。

投標反應冷淡，一方面反映外圍經濟情况欠佳，另一方面跟未來商業物業供應過剩有關。綜合各種考慮因素，發展商估計該項目建成後的價值不高，扣除建築成本和發展商利潤等參數後，土地價值相對較低，簡單來說就是「不划算」。

應檢視全港非住宅用地供需

作為一名測量師，筆者關注的是商業用地流標反映了該區寫字樓價值下降，即使將工業物業重建為寫字樓，租金收益都不高。這一因素足以影響機構投資者開展重建項目的意願，甚至拖慢工業物業活化進程。

事實上，2021年規劃署發布了《2020年全港工業用地分區研究報告》，旨在更新現有私人工業建築物的利用情况資料，檢視其轉型進展，並考慮未來工業用地規劃以滿足不斷變化的需求。筆者認為，在傳統工業式微的今天，政府應進一步延伸該研究報告，檢視全港非住宅用地的供應和需求，而不僅是檢視工業用地。

其次，研究不應只着重於供應側，還應該考慮需求側，並預測未來10年供求關係。有清晰的工商用地供求數字，政府、發展商及業主才可準確掌握工廈活化潛能，繼而協力推動市區工業用地有效發展。

此外，現有的兩項工廈活化措施，即放寬舊工廈重建的地積比率，及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將於2024年10月到期。政府在此日期前必須提供一個具前瞻性的長遠策略，以滿足工業區所需的產業發展空間，避免盲目推行改建或重建。

最後，為了令發展商或投資者能夠應對市場逆轉趨勢，當局應考慮進一步放寬最高核准非住用地積比率上限，提高工廈重建的財務誘因。

思考更深層問題 覓工廈出路

早前駱駝漆大廈事件引起的社會輿論，主要聚焦於應否對「走法律罅」的工廈商戶在土地用途、地契條款、工廠食堂牌照、消防安全等問題上執法。

為了有助精準施政，我們應該思考更深層次的問題，並提出建設性的意見，例如全港工業用地庫存量是否足夠應對本港未來發展需要、零售和餐飲等配套設施是否到位等。發展工業用地，不能單靠發展局單方面「計掂」供應數字，也需釐清本港未來非住宅用地需求，讓工廈業主和發展商都「計掂數」，方能找到工廈的發展出路。

作者是特許測量師及ESG分析師、香港新方向成員

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[劉兆光]