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科技城擬准創科地「原址換地」 議員:現門檻針對住宅宜改
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【明報專訊】政府去年《施政報告》關於北部都會區部分,表明要以新田科技城為核心,聚集創科企業。新一份《施政報告》下周公布,外界期望公布更多細節。其中政府今年中公布新田科技城土地用途建議時,提及會為批地提供彈性,包括考慮擴大「原址換地」模式至創科及物流等用途。本身是規劃師的立法會議員林筱魯認同政府建議,但稱以往針對住宅發展釐定的原址換地門檻、例如面積不少於4000平方米等,未必適用於創科用地,建議當局調整準則。科技創新界議員邱達根則傾向由政府集中收地發展,避免私人參與導致業權分散、不利創科產業群聚。
政府以往在「古洞北/粉嶺北新發展區」及「洪水橋/廈村新發展區」曾採原址換地模式,借助私人市場力量發展住宅或商業用地。政府在今年6月立法會的北部都會區發展事宜小組委員會提出,日後發展新田科技城時或考慮擴大至涵蓋其他已規劃用途的土地,例如創科及物流。政府8月再交代,新田科技城發展可利用私人市場力量發展的用地最多約256公頃,但暫未交代具體原址換地準則。
擬下季入城規程序 劉國勳促公布細節
另一方面,創新科技及工業局就創科地塊用途、所需基建和配套設施、招商引資舉措、營運模式等正做顧問研究,預計今年底會備妥初步建議。
該小組委員會委員劉國勳向本報稱,按政府早前交代的時間表,當局打算明年首季展開城規相關法定程序,之後可開始收地,惟現時原址換地等安排未有細節,認為政府要盡快公布,讓持份者及早準備。根據以往做法,土地業權人申請原址換地要符合多個條件(見表)。
另一委員林筱魯稱,以往原址換地規定面積不少於4000平方米的要求,作為住宅發展屬足夠,但擴至發展創科用地則明顯不足;他舉例生物醫藥及汽車生產對廠房規模需求亦不同,認為創科局正進行的顧問研究稍後公布初步建議時,至少交代不同產業所需用地的最低標準。
團結香港基金副總裁葉文祺建議,原址換地若擴至創科用途,例如發展人才公寓,應設條款限制「只租不賣」,發展量亦要與創科產業規模掛鈎,免淪為地產項目;若土地業權人有能力引進龍頭企業,政府可考慮提供地價優惠。以往原址換地要求「統一業權」,建測規園界議員謝偉銓建議,可放寬容許多個業權人合併申請,以增誘因讓更多私人市場力量參與發展。
團結基金建議可「非原址換地」
葉文祺團隊早前分析新田科技城的建議發展大綱圖,發現首階段逾半用地屬私人持有,建議引入「非原址換地」選項。葉稱,現時範圍內的地段形狀未必與日後規劃界線脗合,政府可以新田科技城其他地塊與私人發展商交換,以達到土地重整效果。林筱魯亦說,部分私人土地分散,認為可容許土地並非相鄰的多名業權人合併申請非原址換地,並考慮以北部都會區其他地皮交換。
葉文祺期望,新一份《施政報告》中當局至少要着墨新田科技城有哪些類型創科產業;至於詳細的發展路線圖,冀可見於北都辦今年內制定的行動綱領和具體計劃,包括產業具體分佈如何,基建、交通、創科用地何時備妥等,讓市場有所準備。
邱達根傾向政府集中收地
不過,邱達根認為,若容許私人市場參與,要小心確保日後發展不會「南轅北轍」。他以新加坡的緯壹科技城為例,內裏包括科企園區、工業園區、大學及科研機構,彼此相鄰有利產業協調互動;而香港現時創科用地分佈各處,冀日後新田科技城可提供空間形成產業群,但由於土地仍未收回,憂慮最終可否落實,認為最理想是由政府集中收回土地發展,始有利創科產業產生群聚效應。
明報記者 鄭律銘
(施政報告前瞻)
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