施麗珊：訂立法定最低住屋標準

【明報文章】籠屋、板間房及劏房等不適切居所，環境狹窄、空氣不流通、衛生極差，多木蝨、老鼠、蟑螂，令很多居民寢食難安，學生亦無學習空間，影響居民工作及學習精神，有些甚至健康變差，出現精神抑鬱、兒童脊骨彎曲等問題。這些慘况存在香港已數十年，居民不斷反映，可惜多年來政府都未能解決。前兩屆特首都以房屋為重中之重，但都未能大量增加房屋供應，難言消除劏房。近年連中央政府都對香港的籠屋、板間房及劏房等不適切居所情况多次表達不滿，並要求特區政府「告別劏房、籠屋」，徹底解決房屋問題；然而當局對此遲遲未有明確及具體時間表。

最新施政報告中，特首終明確表示房屋供應將大增，有條件解決劏房問題，並成立解決劏房問題工作組，需於未來10個月訂立劏房最低標準，防止不合最低標準的「劏房」再增加；及提出有序解決方案，包括所需的行政和立法建議。

安置配套政策 乃取締劏房先決條件

這政策對現時約22萬劏房居民有直接影響，租戶聽到此消息實在是又喜又憂，因人人不想住劣質劏房，無奈家貧別無選擇；如果全面取締，又擔心安置政策不完善，無家可歸，很容易出現像1990年代的牀位寓所條例政策，當時只提供幾百個單身人士房間及牀位宿舍以安置居民，便推出牀位寓所條例，一方面淘汰極差的籠屋，但條例寬鬆，將應禁止的籠屋合法化，又不保證居民有安置。結果只有幾百名籠屋居民安置到單身人士宿舍，其他成千上萬的籠屋居民只是由被取締的籠屋搬往非法籠屋，住屋環境無改善，租金還一直上升；但若政府妥善處理，基層得到妥善安置，又是基層福音。所以是喜是憂，視乎當局如何定義劏房及提供何等配套安置，這是取締劏房的先決條件。

據2021年人口普查《主題性報告：居於分間樓宇單位人士》，全港約有108,200個分間樓宇單位，共住有107,400戶、215,700人，居於分間樓宇單位的住戶每月收入中位數為15,310元，遠低於全港住戶的27,650元；其中入息少於1.5萬元的超過四成，高於全港住戶相關比率的29.2%。住戶每月租金中位數為5000元，租金與收入比率中位數為32%，高於全港住戶的16.8%；其中一人住戶的相關比率最高，達37.9%，高於全港一人住戶相關比率的26%。

但統計處數字未包括籠屋牀位、板間房等。2021年劏房租務管制研究工作小組報告則除了包括可「屋外直達」的劏房外，亦計算牀位、板房等，2020年調查的單位數目是110,008個；本會（社協）估計居住戶數達139,968，人數為248,915（表1）。

劏房住戶多是低收入者，住得細又住得貴。據本會最近調查顯示，劏房租金持續上升，過去3年實際租金較差餉租值高出3倍。換言之，即使整體經濟下行，業主都不會減租，遑論改善劏房環境，因此政府必須主動介入。

劏房、板間房、牀位等不適切居所，實在是本港住屋持續供不應求下的奇怪產物，在現今富裕的香港，絕對不應存在。縱使社會上有不同質素的劏房，政府亦應藉着今次討論「最低劏房標準」的機會，訂立「最低住屋標準」，與時並進，研究最低的合理住屋標準，從而逐步取締環境惡劣的籠屋、板房及分間樓宇單位等（劣質劏房），讓本港居民安居，保障市民基本住屋權利。

劏房最低標準 也是最低住屋標準

究竟社會應如何定義「最低住屋標準」？其實可以從聯合國文件找到答案。據《經濟、社會與文化權利的國際公約》，適切居所（adequate housing）須符合七大條件：居所穩定性；基本設施提供；可負擔性；居所適切性；無障礙；居所位置需有一系列配套，例如就業機會、學校等；文化處境，如不存在任何形式的歧視，尊重並考慮地區之文化特性、展現文化身分和多樣的住房。

當然，究竟如何定義和理解「適切」、「可負擔」等，視乎各地公共資源及經濟發展水平。以香港為例，公共房屋的編配標準是人均室內樓面面積不小於7平方米。過去10年，公屋租戶人均實際室內樓面面積已增至約13平方米；公屋住戶人均室內樓面面積若小於5.5平方米，會被視作「擠迫戶」。這些都是日後訂定最低標準的重要參考指標。

參考本港公屋編配、擠迫戶標準及聯合國的適切居所標準，未來的「劏房最低標準」，其實亦應該是本港的最低住屋標準。日後任何住屋單位，只要在居住面積、單位設備、租金水平等9個情况（表2）中，出現其中3個情况，即可定義為不符合「法定最低住屋標準」的劣質住房單位。以目前全港約11萬戶劏房來推算及據前線觀察，估計全港約三成劏房單位不符合「最低住屋標準」。

有了嚴格定義，亦要有可行的執行機制及安置政策。例如任何不符最低住屋標準的劏房戶，將被評定為「劣質劏房」；業主需在6個月內做改善工程，若有違反即屬犯罪，罰則可參考《牀位寓所條例》或更高懲罰。

政府應即做劏房凍結登記

至於租住不符最低標準的住戶，若法例實施前簽定租約，可在租約完結後搬離；若在法例生效後簽定租約，租戶有權提早解約。倘工程需要租戶搬走，或該劏房被界定為不可再出租，業主／二房東必須退回按金，租戶並可獲政府搬遷津貼，而已申請公屋，及收入和資產合資格申請公屋但未申請的（包括家中無香港成人居民的兒童及青少年），均應同時獲安置入住過渡房屋或簡約公屋；已申請公屋者，則可提早3年安置公屋（仿效天台屋安置，提早3年配屋）。若收入及資產輕微超過公屋申請資格者，又無家可歸，則可經社工審批，考慮酌情安排入住過渡房屋或中轉屋。有些申請了公屋的家庭，若未能提早安置公屋，過渡房屋及簡約公屋都沒有合適單位的，政府應提供租金津貼讓其租住適切居所。

此外，當局應立即做全港劏房凍結登記（包括牀位、板間房、劏房等），之後興建的劏房，必須符合最低住屋標準，若工程涉及樓宇結構，必須入則申請，制訂分階段消除劣質劏房及全面取締劏房的時間表和房屋權保障目標。為解決劏房租金高昂問題，當局應立法管制「起始租金」，並應續推現金津貼計劃，同時涵蓋非長者單身人士為受惠對象。

長遠來說，應取消《牀位寓所條例》，並完全禁止經營籠屋。法例實施後，新建劏房必須經政府批准及領牌，並要每兩年續牌一次。在法例實施前裝修興建的劏房，按劣質劏房定義處理；不定義為劣質劏房的，可繼續經營及領取寬免牌照。

作者是香港社區組織協會副主任、扶貧委員會委員

（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）

[施麗珊]