李健：中國經濟的增消費、穩樓市長效機制

【明報文章】近期數據顯示中國國內經濟回穩，去桿槓政策令樓市從過度膨脹回落但並非崩潰，有債券違約但金融體系穩健。一般預期，去桿槓與去庫存可望在兩三年內完成。然而消費和樓市的復蘇未如預期快，居民和企業信心有提升空間，經濟長遠有更上層樓的契機。

就此，筆者在〈精準擴大生活保障 拓展國家內部需求〉一文（見今年7月11日《明報》），簡介了兩個互為犄角的長效機制，即（1）以綜合收入補貼（下稱「綜補」）提升收入保障，俾覆蓋住房及精準切合不敷之需；及（2）逐漸引入土地升值稅（下稱「升值稅」）。本文將較全面地探討相關的長效機制組合，如何增加消費和穩定樓市。

長效機制可理解為一種頂層設計，規範和引導社會上相關活動，利用和配合市場規律，讓日後所需的行政手段減到最少，以最高效率達到經濟目標。

增消費的機制

要增加消費，首先是藉增加收入，而這裏說的是增加較低收入居民的收入。國內居民可支配收入佔GDP（本地生產總值）的比重，比許多國家低，但每個國家的經濟結構不同，例如在新加坡該比率也偏低。問題是雖然國內的扶貧政策取得很大成就，奈何勞動力市場所體現的是很多居民的收入仍然很低。綜補會將較多的錢調配給收入較低者，也就是需要較大、消費意欲較強的居民，這便可增加整體消費。

惟它不靠動用新的財政資源，而是將現時的實物住房補貼貨幣化，並更精準地釐定個別住戶需要，即按住戶人口參數保障最低生活水平，同時多勞多得，從而把較大金額配予需要較大者。筆者曾估算，倘在香港或美國實施綜補，都不會產生財政缺口，即不需加稅、政府舉債等，亦不會擠壓GDP成分中的政府支出、基建投資等。

其次，可藉增加居民消費信心和意願。由於綜補無縫地提供從失業到就業到退休的最低收入保障，居民會放心減少儲蓄、增加消費。財富效應且將增加低收入居民的消費意願，因為綜補可賦能他們置入房產。

其三，可藉增加居民收入，而實施綜補能做大經濟的餅，增加就業和收入。優化的安全網可令年輕人敢多生育、敢向前闖。綜補將增加生產小戶的競爭力，擴闊他們的營運空間，特別是在廣大農業方面。綜補是對工資的補充，因此就業會增加。在出口方面，會多了較低工資的職位留在中國。而有了綜補，可減免企業的社會保險負擔，增加它們的營運空間和對外競爭力。

穩樓市的機制

中國地少人多，亦須顧及糧食安全，是以土地價值高昂。因此，告別分配住房制度以來，政策的挑戰是：（1）穩定樓市，盡量避免房地產價格和建房活動（除了受經濟和利率周期影響外）因投機或供應脫節而波動；（2）讓低收入居民也能住上合理標準的房屋，並且居者有其屋，增添財富；（3）在中國，土地既價值高又屬國有，自然應是政府的重要收入來源，這些收入應盡量可觀、穩定，對經濟和民生的不利影響減到最低，對房地產市場的影響最好是逆周期、抗波動的。下述的長效機制，旨在相輔相成地達到上述3個目標。

先談房地產市場的特性。房地產市場有其內在的穩定性，土地是經濟活動的要素，而數量固定，是以對於經濟的重要程度是不輕易轉變。因此，經濟體一旦市場化，經一段時間適應後，其租金和樓價變動，即使經歷許多中短期波動，長遠來說，反映的是經濟產出（GDP）的變動。也就是說，土地價值與GDP之間的比率長期來說是穩定的。

土地所產生的價值，首先是使用值，可用租金來量度，使用值歸土地佔用人。土地又會產生升值，而從上一段可見，房地產的土地成分的升值，絕大部份是全社會生產的成果，應歸於全社會；而且在中國來說，土地的升值應歸土地所有人，即國家。因此，綜補讓所有生產者不論貧富都享受到土地升值——與其向居民提供廉租房，不如將廉租房所蘊含的租金補貼以貨幣發放，讓他們在市場上買樓自住。而升值稅則讓土地的升值用於全社會。

房地產市場的另一本質，是它囿於土地供應，而比起另兩個影響樓市的因素，即經濟和利率周期，土地供應的可調節性是較高。在一些經濟體例如美國，大部分土地供應來自市場而非政府；倘供應出現過剩或短缺，供應會按需求而調節，因為房地產閒置着是不划算的。至於在國內或香港，土地由政府擁有及控制供應。例如在香港，2005至2014年間土地開發很少，形成樓價急升。

基於上述政策目的及市場特性，穩定樓市可藉以下的機制配套——

（1）政府清楚顯示，未來用作住房的土地供應量將匹配可預見的住戶增長需要。在目前房屋求過於供的城市，宜擴張外環範圍，並建立支援的交通配套。在目前房屋大量供過於求的城市，可以顯示未來一段時間內暫停售地，並可以適當價錢回購土地，又可容許及促使一些房、地改作其他用途，例如安老、文教、創新、工業、農業等。

（2）實施綜補，俾產生以下長、短期效應：

（a）低收入居民也能擁有合理水平的住房，自住兼增添財富。

（b）商品房不再是稀缺商品，因所有住房都是商品房，不再有保障房的居民們追逐有限數量商品房之情况。在這個層面上，供求得以平衡。於實施綜補初期，這可能令樓價有回順的傾向。

（c）但同時，雖然現存的保障房都轉為商品房可供購買，相信很多原保障房住戶都希冀居住環境升級，因此會選擇購買發展商新建代售的商品房。可比較2015至2018年的棚戶區改造貨幣化，那次貨幣化動用了3萬億人民幣政策資金，拉動三四線商品房購買需求，令當地房地產銷售價量齊升，去庫存效果明顯。而綜補同樣提供貨幣化補貼，惟對象範圍廣許多，並且旨在不動用新資金。

（d）房價和利率循經濟周期上升時，綜補都確保買得起樓，減少「趕上車」令樓價升勢加劇的壓力。

（e）一旦實施綜補，政府宜將現存保障房「套現」所得和今後售地所得，部分換入能夠升值增值的資產——主要是股票，將投資所得用於今後支付綜補，這同時也為實體經濟和股市注資，並發揮主權基金的作用。

（3）實施升值稅，好處包括：

（a）穩定樓市。上文提到社會所需用的房地產數量是囿於人口發展，因此過度投資於房地產不會做大經濟的餅，泡沫終必萎縮，價格終必囿於其與GDP的長期比例。因此，宜實施升值稅，以適度的高升值稅率，降低對投資房地產的回報預期，但保留一定的吸引力，令房地產市道較平穩。此外，有了升值稅收入，會減低地方政府倚賴賣地的程度，這也有助土地供應和樓市平穩發展。

（b）利好經濟。升值稅不蠶食經濟的餅，即不像其他稅費一般會減少經濟活動，用經濟術語說是不構成deadweight loss。因此宜逐漸在全社會——即不限於城市住房——引入升值稅，惟就自住房及對小農戶提供一定豁免。相應地，可減免那些加諸於經營和消費的各種稅費，俾做大經濟的餅。

（c）優化土地財政。升值稅既涵蓋全社會的土地，稅源比起其他稅費及賣地收入廣許多，而且較穩定，因為稅基是累積多年、跨周期的升值。再者，一旦城鎮化成熟，或人口發展到達某個拐點，倘售地收入不繼，升值稅便更有需要。

（筆者按︰就如何實施文章所述機制，尚有補充資料將見於barefootreports.net）

作者是資深經濟研究員，曾在銀行主理經濟研究達10年

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[李健]