惠譽料內房明年銷售額最多跌5%

【明報專訊】評級機構惠譽亞太區企業評級董事石露露預期，內地房地產市場或將進入緩慢下行的新常態，明年內地銷售額將繼續下降，但降幅將縮窄至最多5%。她指出，相對過去房市下行周期政策重點是救市，現時則變為穩定市場，因此她認為內地房市不會如過去周期在下行後有強力反彈。

石露露表示，今輪行業下行周期，和上輪於2008年至2014年的地產調整周期有本質上的區別。城鎮人均住宅面積從2008年的30平方米，增長到2014年的35平方米，再到2022年的40平方米，現階段需求尤其是剛需，較10年前發生明顯變化，另外，居民槓桿率亦從2014年約35%，上升到現在約62%，加上內地經濟環境，進一步提高槓桿意願有限。

料房市下行後不會有強力反彈

石露露指及後內房市場表現將較分化，經濟較佳、有居民流入的城市，未來12個月逐步趨穩，而民營房企銷售表現，會更容易受到市場情緒的影響。對於內地政策方向，預期當局將持續高頻次出台支持政策，融資上則料持續支持正常經營房企合理的銀行貸款、發債、股權融資，但金融機構的參與意願有待觀察。

對於房地產開發商的風險，石露露指在該行有評級的內房企業當中，只有一家評級展望「負面」，其餘皆為「穩定」，意味該行認為在未來的12個月，它們的信用風險可控。她指出目前還未脫險的部分具規模民企，它們大多的業務集中在高線城市，或者在主營市場有較強的品牌，有較大規模高質量的自有物業，銀行貸款在債務結構的佔比較高，並採用謹慎的風險管控，比如較少使用表外融資。