花旗料今年樓價跌10% 明年或見底 美縱減息難令P大降 供貴過租添壓力

【明報專訊】市場憧憬美國聯儲局今年減息有助刺激本港樓市，花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管廖嘉豪認為，聯儲局或將在第3季開始減息，今年累計減息1厘，惟息口下跌對經濟效用未必即時顯現，本港銀行或保持審慎未必大幅調整最優惠利率（P），供樓成本壓力不減之下，料今年住宅樓價將繼續下跌，至年底跌幅或達一成。

明報記者 黃志偉

據差餉物業估價署最新數據顯示，去年11月私宅售價指數按月跌1.99%至316點（見圖），重返2017年2月水平，相比2021年9月的歷史高位398.1點，大跌近21%。相反私宅租金指數卻創近年最長升浪，報186.8點，為2019年12月189.7點後新高。廖嘉豪指出，去年11月租金回報率數據大約3厘，相較供樓成本平均逾4厘，負息差明顯，加上投資者在收息方式仍有不同選擇，「供樓利息成本偏高、較租樓貴，故對今年住宅市場仍有壓力。」他坦言，住宅價格今年繼續回調，年底或會下跌一成。另一手樓落成量較多，料未來一年至兩年內有逾2萬伙落成，惟過去一手樓交投淡靜，去年首10個月不足1萬宗，料供應壓力或會拉低樓價，同時，發展商減價開賣亦可能拖累二手市場成交。據差餉署最新香港物業報告，預計今年整體私宅落成量約2.7萬伙。

料美全年減息1厘 效力需時顯現

至於樓市何時轉勢，他認為，將視乎美息走勢和投資回報收益率，若供樓利息回落至3厘左右，與租金回報水平看齊，或令租務市場重新活躍，為樓價帶來支持。而花旗報告預料本港住宅樓價周期底部或明年才出現。

市場曾憧憬聯儲局今年初開始減息，廖預計，聯儲或於今年7月開始減息，每次議息會議減0.25厘，全年累計減息1厘，惟其效用未必即時反映在經濟層面。對港元最優惠利率影響而言，他指市場揣測今年P或減0.125厘，但認為其未必有很大變動。他稱銀行會衡量樓市風險而調整P的幅度，若保持審慎取態，或維持較高的供樓利率以對冲風險。因此，樓市觀望態度或繼續存在。

商廈非旅遊區商舖租金看跌

花旗報告中提及，由於供過於求和需求疲弱，寫字樓租金或會進一步錄得中單位數跌幅。至於零售店舖租金走勢則受人民幣影響，人民幣走弱影響內地遊客零售復蘇。花旗預計，內地遊客偏好的購物地區零售租金將較為穩定，惟其他地區商舖租金調整幅度或較大。