花旗降新世界九倉港鐵評級為「沽售」

【明報專訊】花旗日前發表報告，料香港樓價會於今年再跌一成之後，再發表最新報告跟進，看淡在港地產發展股，並且調降新世界發展（0017）、九龍倉集團（0004）及港鐵（0066）的評級，變為「沽售」。雖然該行仍建議給予個別發展商如嘉里建設（0683）等買入評級不變，但是全部地產股的目標價均予調低。目標價劈幅最大的為九龍倉置業（1997），次之為港鐵及新世界，分別達到45%、43.6%及33.6%。

該行在最新題為「香港地產：尋求一持續的現金流模型」的報告指出，香港地產股面對較弱的地產市場拉長下、其自由現金流之波動性及派息意圖，已經變成他們今年選股的關鍵要素。報告認為，能夠提供高度自由現金流可視性及穩定派息前景的股份會跑贏。至於聚焦於住宅而面對龐大資本開支，以及處於高槓桿的發展商，表現則會落後。

下調恒地目標價2.7%

在一眾地產股中，該行認為新世界發展及恒基地產（0012）在這個選股條件下表現會受壓，給予恒地的投資評級則維持「沽售」不變，並將新世界的評級由「中性」調低至「沽售」。該行關注新世界未來合資樓盤，及恒地推出較多以細單位為主的新盤究竟能吸納多少購買力。不過，儘管花旗憂慮恒地表現受壓，給予恒地目標價的減幅，則相對其他發展商為少，只有2.7%。

雖然花旗對恒地的目標價劈價「忍手」，但恒地昨日股價明顯受壓，「插水」超過4%。評級由「買入」連降兩級至「沽售」的九龍倉集團，股價更急跌近6%，低見22.75元。除了置富產業信託（0778）股價企穩之外，被花旗調低目標價的地產股全皆下跌。

料發展商面對現實減價促銷

該行指出，給予住宅類地產股減持評級。參考過去兩年新盤每年約售1萬至1.1萬個單位，相比2024年至2026年估計每年平均有2萬個新單位落成下，該行料發展商將要面對現實去減價促銷。在中港經濟前景暗淡，樓市需求繼續保持疲弱。零售物業收租股則有望在溫和通脹及奢侈品因應最新匯率變化作潛在價格調整帶動下，租金在今年會有5%增幅，因此給予香港零售收租類地產商「優於大市」評級。

中環寫字樓租金料今年跌5%

至於寫字樓方面，則給予差於大市評級。該行預料2024年至2026年的新商廈落成持續高企，相信在疲弱的經濟前景下，新增需求會低於新增供應，料持續令今年空置率增加。中環的寫字樓租金自2019年高峰下跌30%後，預期今年會再跌5%。