經濟
M&G英卓投資管理Dave Perrett：內房非30年前日本 似英美樓市可回升
【明報專訊】內地房地產市場於2021年下半年以來轉弱，一二手銷售均價量齊跌，令人擔心將像1980年代末期日本樓市泡沫爆破後衰足逾30年，來自英國的M&G英卓投資管理亞洲股票投資聯席主管Dave Perrett在專訪中分析，當年日本低估問題、太遲減息才令樓價急跌，作為比較，英倫銀行在相近時間便果斷大幅減息救市，令幾年後英國樓市便見底回升，而2008年金融海嘯後美國聯儲局也參考英倫銀行的做法大幅減息及量寬（QE）印錢救市，支持美國樓市在2013年開始回升至今 ，他估計內房未來走勢似英美、而非日本樓市，整固數年後回升可期。
雖然2023年港股恒指及內地滬深300指數均跌逾一成，在亞洲主要股市中排名僅勝於包尾的泰國股市，但M&G英卓投資管理Dave Perrett在專訪表示，他對中國股市持樂觀看法，即使投資者普遍擔心的內地房地產市場，他亦認為最壞的時間料已過去，不會重蹈1980年代末期日本樓市泡沫爆破後衰落覆轍，反而會像1990年代英國樓市及2008年金融海嘯後美國樓市般，調整幾年後便可掉頭回升。
Perrett表示，他在1990年代在英國加入投資行業，對於當年日本樓市泡沫爆破印象深刻。他分析，日本當年犯的最大錯誤是相信樓價下跌屬短暫，因此在1990年樓市下跌初期仍然維持相對高息以壓抑通脹，未有果斷大幅減息以支持樓市。
1990年代初英大幅減息 樓價見底回升
作為比較，Perrett認為，英倫銀行當年以貨幣政策作為調控樓市的手段比日本央行成功得多。Perrett指出，英倫銀行早於1988年便開始加息，目標是令當地樓市降溫，指標利率在1989年第四季曾升至近15厘，這亦成功令樓市在1990年便見頂回落，跟着當局1990年末季開始減息，1994年首季指標利率降至近5厘，並一直維持在相對低位（見圖1），這亦支持樓價在1996年便見底回升。
彭博統計的英國樓價變幅數據則由1992年開始，顯示雖然英國樓價在1992年每季按年跌幅反覆擴大，1992年末季便按年大跌6.3%，而跟着逾3年仍然普遍受壓，1996年首季仍下跌0.2%，惟1996年第二季開始每季均錄按年升幅（見圖2），轉勢回升。
Perrett分析，上述英國利率及樓價數據正好說明，只要利率維持在低位足夠長時間，往往可以支持樓市復蘇，Perrett表示：「低息環境持續的話，便可以降低借按揭貸款者的每月供款負擔，把更多錢保留在自己的口袋，變相增加儲蓄，在一段時間後，隨着經濟復蘇，樓價便會回升。」
美聯儲金融海嘯後零息量寬 全力救樓市
美國在2008年房地產泡沫爆破及觸發金融海嘯後，聯儲局隨即減息至零水平，並且推出QE印錢救市，結果當地樓市調整近5年後，在2013年便開始回升至今。Perrett認為，美國爆發金融海嘯時，房地產市場是整體經濟最弱一環，相信聯儲局汲取了英倫銀行在1990年代初期以低息支持樓市的經驗，推出類似的政策救市。
料政策繼續支持 內房未來3年築底回升
Perrett總結，參考日本當年失敗經驗，內地政府相信亦清楚明白穩定樓市的重要，故去年下半年以來推出多項刺激樓市需求措施，而且人民銀行亦已多次減息，相信可以支持內房市場在未來3年築底回升，一二線城市樓價將率先復蘇，他表示：「我覺得最重要的一點是，日本當年輕視樓價急跌的風險，救市反應過慢，而中國政府現時沒有迴避問題，而是已經認清問題，並且着手解決問題。」
