普縉李雋傑：零推地料不會成長期措施

【明報專訊】本港樓市跌勢由去年延續至今，投地氣氛淡靜，政府今季亦暫停推售住宅官地，為政府2010/11年主動賣地以來住宅首次按季「零推地」。

普縉估值及諮詢總監李雋傑接受訪問時表示，房地產市况表現差是不爭的事實，加上國際大環境紛爭不斷，令市場充斥負面情緒，在供應到位下，暫停一季賣地亦無不可，料不會成為長期措施。他相信，政府已經積極檢討出售土地方式，以維持未來的供應。

去年3官地流標 屬過去7年總和

回顧去年賣地成績，情况非常嚴峻，政府官地、一鐵一局合共推出12幅地皮，僅售出一半（見表），其中港鐵（0066）推出兩個新發展區的項目，分別是大嶼山小蠔灣發展項目第一期，以及東涌東站第一期，兩項目均分別可建逾千伙，屬近年罕有大型鐵路發展項目，惟卻全軍覆沒，後者更是逾10年來再度「零入標」。至於政府出售住宅官地，則是出現最多流標次數的一年，去年共推出7幅住宅官地，3幅地皮流標，流標數目是過去7年（2016至2022年）的總和。

李雋傑分析指出，發展商是否參與地皮的競投，取決於發展成本和預計收益。目前息率高企，令發展成本上升，加上樓價持續下跌，推售新盤多要貼市價或低於市價開售始能去貨，因此，近期開售的新盤，多屬早年購入或完成補地價的項目。

李雋傑坦言，即使美聯儲已預告今年將展開減息周期，但減幅會有多大尚屬未知之數，除息率以外，尚未看到利好樓市因素，因此政府今季「停一停、唞一唞」，暫停推售住宅地亦合理。他又預計，在息率高企、樓價調整下，發展商今年投地意欲仍保守。

預期今年發展商投地仍保守

被問及投地氣氛欠佳，未來供應會否依靠換地或契約修訂的私人住宅發展項目，李雋傑坦言，補價過程需要以「年」計，樓價地價齊跌時，發展商更傾向為換地項目進行補價上訴，早前北都補價是好例子，發展商與政府提出的標準補價金額有不同看法，故發展商沿用傳統模式處理補地價。

他又補充，除滾存在賣地表上，以及一鐵一局項目外，政府尚有住宅地可轉作「熟地」，暫未推出或因目前正處理土地的前期工作，預計今年仍有不同規模的住宅地皮推售，而投地的反應則視乎土地位置及投資額，料不會長遠影響私宅供應量。