日社會結構變 細戶需求增

【明報專訊】日本被不少香港人視為第二家鄉，當美元兌日圓跌至160水平，日圓貶值至38年新低，不少港人因而去日本旅遊多幾次，甚至考慮在當地置業。日本住宅市場對面積更小、更經濟實惠的住房需求不斷增長，特別是在城市地區，這由多種因素共同推動，包括不斷變化的人口結構及交通比過往更方便。此外，隨着消費者環保意識的增強，人們對永續和節能住宅的興趣日益濃厚。

日本住宅房主要趨勢之一是共居和共享房屋興起，由於城市地區生活成本高昂且空間有限，許多年輕專業人士和學生選擇共享住宿以減少開支並增強社交聯繫。共享居住空間提供一系列便利設施和服務，滿足該目標市場的需求。

市場另一個趨勢是智慧家庭的發展。隨着技術的進步，愈來愈多房主尋找配備智慧設備和系統的房產，若然住宅提供便利、安全和能源效率，可吸引重視現代生活的買家。日本人口老化，導致適合老年人的住房短缺，因此對老年人友善住宅和退休社區的需求不斷增長，開發商正在捕捉這一趨勢，設計迎合老年人獨特需求和偏好的房產。此外，該國的低利率使個人更容易借貸和投資房地產，而且日本政府還採取了各種措施來刺激房地產市場，例如稅收優惠和購房補貼，這些因素導致房屋交易增加和房價上漲。

DWS發表日本經濟報告指出，由於貿易挑戰，日本2024年GDP增長預計將從2023年的1.9%下調至0.5%，特別是考慮到中國需求低迷。儘管2024年3月整體薪資增幅令人驚訝地強勁，達到5.1%，但經濟持續低迷，加上消費和外需疲軟，將繼續限制2024年的經濟復蘇。日本央行短觀調查顯示，非製造業擴散指數（DI）達到過去33年來的最高水平，反映海外遊客強勁復蘇推動零售服務和旅館業的商業信心增強。在春季談判加薪強勁之後，日本央行放棄了負利率政策，將基準利率從負0.1厘提高到0至0.1厘，日本央行也停止了殖利率曲線控制，並停止了新的ETF/REIT購買，同時日本央行展現了承諾以一致的速度購買日本政府公債。日本央行公布政策後，長期債息維持在1厘以下，幫助日股創高位，而不少投資者預期日本央行會加息，故把握現時仍是低息周期的機會。

大阪大型建設多 房價約為東京60%

大阪的房價約為東京的60%，在東京購買一套房的價格，大阪大約可以購買兩套。從投資角度考慮，同時擁有兩套房且沒有租客的可能性較小，但另一方面，兩套房的租金總和大於一套房的概率也更大。大阪是日本為數不多的民宿特區，對於民宿經營的天數沒有限制，全年365天都可以正常營業。此外，大阪是日本著名的旅遊勝地，政府通過了賭場法案，而且大阪正在加速準備舉辦2025年世博會，這將帶動包括國際會議中心、酒店、娛樂設施、餐飲設施和零售設施在內的一系列開發專案，預計建設階段將創造11.6萬個工作崗位，開業後3年預計將吸引近2000萬訪客。不僅如此，預計於2029年開業的大阪綜合度假村，也將進一步促進大阪的國際旅遊業的發展。賭場的引入將吸引大量海外遊客，對大阪的酒店民宿業有直接的推動作用。

這些大型專案的開發與推進，有助於大阪市及大阪地區的可持續穩定經濟增長，進而促進房地產市場的活躍度。夢洲人工島也在建設中，這些都將推動旅遊經濟的發展。大阪受歡迎的投資區域包括中央商務區和靠近主要公共設施的住宅區，市中心的現代公寓或交通便利的郊區房屋等房產備受追捧。

日本住宅地價連漲3年

日本住宅地價格連續3年上漲，商業用地價格也連續7年上漲，這使得大阪商業地產價格位居世界第一，公寓價格位居世界第三，這種情况無疑會在投資或自住換房時，大大增加投資收益的可能性。但地產中介人表示，大阪樓價下跌的可能，其中一個因素是日本整體人口挑戰——人口老齡化的潛在影響，如果這導致勞動力和潛在上車族減少，可能會對住房需求產生負面影響。此外，任何全球經濟衰退或國際投資模式的轉變都可能減少大阪房地產市場的外國投資，令價格可能下降。自然災害亦是投資日本房產的風險，例如地震或其他事件可能導致房地產價值和投資者信心立即下降。

信義日本發表報告指北大阪地區的大阪地鐵御堂筋線、阪急線、JR線等各線的車站徒步圈，交通便利的住宅需求正穩定發展，其中豐中市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市等8個市町呈升值潛力。至於東大阪及南大阪地區等價格，是比交通便利的大阪市更划算的地區，住宅需求趨於穩定，守口市、枚方市、寢屋川市、大東市、門真市等14個市較具競爭性。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]