經濟
憧憬減息 英樓價下半年料微升
【明報專訊】英國6月樓價相對靠穩，英國兩大按揭機構全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）及Halifax均表示，高息環境影響買家置業意欲。Halifax按揭主管Amanda Bryden指出，目前樓價主要受供應不足支持，預期短期內樓市將維持於微妙的平衡狀態，下半年樓價有望錄輕微升幅。
Nationwide及Halifax最近公布的6月英國樓價按月走勢雖現分歧，但按年計均持續錄升幅，反映樓價相對仍靠穩。Halifax的數據顯示，英國樓價持平兩個月後，於6月再錄跌幅，按月微跌0.2%，按年計升1.6%，連續7個月按年錄升幅，經季節性調整的平均樓價約28.8萬英鎊。至於Nationwide數據顯示，英國平均樓價繼5月份按月升0.4%後，6月份按月升幅稍收窄至0.2%，按年計升幅則由5月份的1.3%擴大至1.5%，更為連續5個月按年錄得升幅，經季節性調整後的平均樓價約26.6萬英鎊。
Nationwide首席經濟師Robert Gardner解釋，該公司公布的6月英國樓價按月計仍錄升幅，同時按年計樓價升幅擴大，主要是基於計入季節性因素，而6月份平均樓價仍較2022年夏季歷史高位低3%，去年樓市已受高息環境影響而降溫，全年成交量較2019年跌15%，涉按揭的成交量大跌近25%，現金交易的成交量則較疫前增加5%，顯示按揭成本上升對樓市的影響。
上半年樓價累升0.4% 反映市道仍靜
Bryden表示，今年上半年英國樓價累計僅升0.4%，反映樓市雖現復蘇迹象，但整體市道仍偏淡靜，目前支撐樓價主要因素是供應短缺，而非買家需求增加，現時準買家的置業需求及負擔能力仍受偏高利率影響。英國皇家特許測量師學會（RICS）5月住宅市場調查結果也顯示，新買家查詢較4月份進一步減少，反映國內置業需求持續放緩。
至於仍未放棄置業的準買家，其負擔能力同樣受到偏高利率影響，未必能順利獲銀行批出按揭貸款。參考英倫銀行公布的數據，今年5月市場批出的按揭宗數按月微跌1.4%，按年計則仍錄19.2%升幅。Gardner表示，儘管近年薪酬增長遠高於樓價升幅，但不足以抵消利率上升的影響，目前按揭利息水平遠高於2021年的歷史低位，以支付25%首期的買家為例，2021年底敘做5年期定息按揭的利率約1.3厘，買家若於近月敘做此按揭，利率則接近4.7厘，當今的高息環境，令準買家負擔能力被受挑戰，現時工資處於英國人收入中位數的準買家，若為首置並敘做八成按揭，每月按揭還款相當於其實得工資的37%，遠高於30%此長期平均水平。
分析：樓價升勢料延續至明年
對於負擔能力問題，Bryden認為，需要利率下調、工資提升，同時樓價有限度上升，問題方可逐步緩解，而該行目前的預測為，下半年英國樓市有望錄輕微升幅，趨勢可望延續至2025年。市場普遍預期英倫銀行將於下半年減息，將利好英國樓價。若看好當地樓市持續復蘇，近年不乏英國樓盤來港展銷，如由伯克利集團（Berkeley Group）發展的Eden Grove，項目鄰近Staines火車站，共設6幢住宅，會所設備包括私人影院、健身房、禮賓部及共享空間等。該項目早前在港推售其中兩幢Lavender House及Lily House，提供開放式、1至3房選擇，實用面積介乎437至1021方呎，其中1房單位售價由32餘萬英鎊起。
