美控地產軟件公司涉助業主抬租 首針對演算法反競爭提訴訟

【明報專訊】美國司法部上周五（23日）聯同8個州集體民事控告全國最大地產管理軟件公司RealPage，指它協助業主合謀抬高住宅租金，是司法部首次針對電腦演算法的反競爭行為提出訴訟。RealPage旗下物業定價軟件被指主要透過蒐集用戶對手的租金及出租率等非公開資料，然後以演算法建議住宅業主應向租客收取多少租金，而建議的租金水平往往比市價高。住屋是今年美國大選熱門議題之一，總統拜登和副總統、民主黨總統候選人賀錦麗早已矢言要打擊熾熱樓價和租金，被指是要爭取選民支持。

蒐集業主非公開資料 建議定價高於市場

司法部與8州在北卡羅萊納州中部地區法院入稟，指控總部位於得州的RealPage跟住宅業主簽約，要對方同意分享住宅租金等租賃條款等非公開敏感商業資料，用以訓練並運作公司的演算定價軟件。然後軟件會基於上述機密資訊，為用戶生成租金金額等建議。訴狀引述RealPage曾向客戶宣稱，公司旗下YieldStar等定價軟件可令他們多賺3%至7%，又稱在自由市場下這些業主原應獨立競爭，基於折扣、議價等吸引租戶。

訴狀引述一名RealPage管理層職員曾承認公司產品協助業主避免競爭，稱「令所有人成功遠比試圖互相競爭好」，指後者「實際上拖累整個（地產）行業」。RealPage另被指控「非法維持壟斷」，因其對美國商業營收管理軟件的市佔率近80%。上述兩項指控均指涉該公司違反美國的反壟斷《謝爾曼法案》（Sherman Act）。

司法部長加蘭發聲明說：「美國民眾不應因某公司找到新方法跟業主合謀犯法，而要多繳租金。」他表明利用演算軟件和分享信息機制並不能獲免除反壟斷法律責任。他在記者會上說：「所有人都知道租金惡劣地過高，我們（司法部）認為這是其一原因。」RealPage早前就因相似情况被哥倫比亞特區（首都華盛頓）和亞利桑那州入稟控告。

反駁租金決定權在業主 訴訟轉移視線

RealPage發言人回應指公司將據理力爭，強調旗下營收管理軟件「以合法為目的」研發，又指最終租金決定權在業主，批評訴訟為轉移民眾視線離開引發租金通脹的「根本問題」，包括住屋供應不足及高按揭息率等。

美國近年住宅租金持續颷升，惹來民怨（見另稿）。拜登上月敦促國會立法，限制業主每年加租幅度不能多於5%，賀錦麗本月16日公布大選經濟政綱，當中包括打擊研發及銷售地產定價軟件公司等措施。白宮拒絕回應司法部控告RealPage一事，但引述國家經濟顧問布雷納德發聲明稱，拜登—賀錦麗政府曾表明沒人應因企業違法行為而付出較高代價，他們繼續支持公正及有力地執行反壟斷法，防止非法商業合謀。

（美國司法部網站/華盛頓郵報/紐約時報/法新社/BBC）