十大屋苑估值低撤辣前高達7% 海怡黃埔映灣園最傷 美快減息銀行承按或轉積極

【明報專訊】自2月28日公布《財政預算案》全面「撤辣」後，本港樓市曾經歷數月旺市，其間交投一度急增兼做價回升，惟僅曇花一現。本報以匯豐、中銀及恒生三大銀行，對十大屋苑共20個單位網上估價，當中約近七成個案估值遠低於「撤辣」前，跌勢最大的首三位均屬海景則王大單位，其中鴨脷洲海怡半島全海景則王戶估值半年以來不但跌近7%，更低於同類近月成交價約6%。不過業界預料，隨着美國下月大有機會減息，預計年底前大型銀行承造按揭態度勢將轉趨積極，有機會隨大市回穩後，物業估價或有機會出現反彈。

明報記者 歐陽慧恩

本報統計顯示，自政府「撤辣」以來，共60個個案中有41個，即68%屬低於「撤辣」前估值，跌幅由1.2%至6.93%不等，其餘19個則錄得升幅，升幅由0.57%至11.33%不等。至於跌幅最大的首三位均屬大單位，其中海怡半島10座高層F室，實用889方呎，3房1套連士多房間隔，為屋苑全海景單邊則王單位之一，中銀最新估值1396萬元，較「撤辣」前估值1500萬元跌6.93%，為所有個案中跌幅最大。至於同單位的匯豐及恒生估值則為1465萬元；值得一提的是，市場於7月底曾錄得該座中層G室成交，同屬889方呎單邊全海景戶，7月底成交價1480萬元，可見現時中銀估值較同類成交價低84萬元或6%，而匯豐及恒生估值亦較市場做價低約1%。

海怡則王戶估值低成交價6%

另紅磡黃埔花園7期2座高層B室，實用962方呎，3房1套連士多房，亦為屋苑優質海景戶，中銀最新估值1389萬元，較「撤辣」前1491萬元跌6.84%，同樣較近月同座低層B室成交價1483萬元低94萬元或6%。至於匯豐及恒生估值為1430萬元，亦較該低層戶市場成交價低約4%。東涌映灣園10座高層H室，實用932方呎，3房1套連士多房間隔，享機場海景，中銀最新估值970萬元，較「撤辣」前估值1041萬元跌6.82%。

反觀「撤辣」前估值跌幅較大的天水圍嘉湖山莊，個別單位半年來估值卻見大幅反彈。

嘉湖兩房估值彈11% 主要來自5月前

當中賞湖居2座中層F室，實用449方呎，兩房間隔，單位於2月中銀估值曾跌至362萬元，重返2016年9月水平，但隨着「撤辣」後的數月旺市帶動，中銀最新估值已升至403萬元，較半年前反彈41萬元或11%，不過升幅主要來自5月前，近月該單位估值已未見再升。

雖然普遍單位的銀行估值較半年前下跌，但中原按揭董事總經理王美鳳指出，受美國減息預期升溫帶動，近月大型銀行的承造按揭業務的取態已較月前積極，至於銀行對單位的估值亦主要視乎市場做價，待樓市跌勢回穩後，估值或有機會出現反彈，而大型屋苑按揭申請普遍未見出現估價不足的問題。