經濟
地產發展股可反彈 續看淡商廈收租股
【明報專訊】瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉上文預測，本港政府、銀行及發展商將聯手穩定樓價，按揭利率料將回落，新增供應亦可望減少，支持樓價止跌回穩，故他認為地產發展商股股價仍有反彈空間；相對之下，他估計，本港寫字樓租金繼續處於結構性下跌周期，相關收租股股價沽壓料未完。
雖然梁展嘉預測本港住宅樓價至明年底變化不大，與過去3年大跌近三成比較，屬止跌回穩，表現已屬不錯，但他對本港寫字樓前景的看法則較為悲觀，認為租金繼續處於結構性下跌周期。
梁展嘉在上文分析，假如美國未來一年減息2厘，本港按揭利率大概會回落1厘，屆時新做按揭利率料會由現時的4.125厘下調至3.125厘，低於租金回報率，故屆時買樓不論自住或投資均重現正利差（positive carry），吸引力重現。
甲廈租金2018年見頂 至今每年均跌
事實上，即使本港住宅樓價過去3年大跌近三成，但其實期內租金卻不跌反升，根據差餉物業估價署的私人住宅物業租金指數，A類（面積431平方呎以下）、B類（面積431至752平方呎）及C類（面積介乎753至1075平方呎）單位今年7月按年上升6.9%，距離2019年的歷史高位亦僅3%。相對之下，梁展嘉指出，本港甲級寫字樓租金於2018年見頂後，2019年、2020年、2021年、2022年及2023年分別錄得-5%、-19%、-5%、-4%及-6%變幅， 而今年首7個月不論中環以至整體甲級寫字樓空置率均繼續上升（見圖），令租金繼續有下跌壓力，今年全年料再跌3%至5%。
甲廈新增供應大增 料10年始完全吸納
2019年以來，本港經濟先後面對社會事件及新冠疫情衝擊，對寫字樓需求下跌，即使去年以來已走出疫情、經濟復常，有利寫字樓需求回升，但租金水平卻同時面對新增供應大增的挑戰。
梁展嘉預測，由於2022年至2028年本港甲級寫字樓新增供應面積為1612萬平方呎，以2010年至2018年平均每年淨吸納量為167萬平方呎計，料需要10年才可完全吸納，故此相關租金料持續受壓。
發展商成功售樓套現 可提振股價
將上述對本港物業市道的分析應用於地產股，梁展嘉分析，地產股股價現對每股資產淨值折讓頗大，故發展商若能夠在未來一年住宅樓市回穩期間成功出售新盤套現，可望令股價對每股資產淨值折讓收窄，帶動股價上升。作為比較，他不看好寫字樓收租股，認為當有關股份在可見將來每次公布業績均會反映寫字樓租金仍處結構性下跌，盈利及派息均會反覆受壓，股價料續尋底。
由於瑞銀投資銀行監管要求，梁展嘉在是次專訪中不能談及個股。在第19頁「技術取勝」欄目，則有《Money Monday》就恒地（0012）、新地（0016）、信置（0083）、領展（0823）、希慎（0014）、鷹君（0041）、新世界（0017）、美麗華（0071）及恒隆（0101）的技術分析，讀者可以留意。
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