陳永傑：減息令回報升 把握撈底機會

【明報專訊】聯儲局超乎市場預期，大手減息0.5厘。減息除了令業主們供樓負擔降低外，供平過租再次出現，回報亦隨之上升，吸引投資者買樓收租，或租客轉租為買，相信都可令成交量回升，樓價亦有望於年底前止跌回升。

受惠於人才計劃及留學生來港，住宅租金頻頻破頂，帶動租金回報率攀升。差餉物業估價署數字顯示，實用面積約431方呎以下的私人住宅A類細單位回報率在7月冲上3.6厘，創12年新高。當租金回報率高於按揭利率，代表供樓已平過租樓，不少買家會視之為入市信號之一，認為樓市已跌至最尾聲，把握撈底機會。舉一個實例，一名投資者於3月以304萬元購入得寶花園單位收租，並於本月以12,300元租出，業主一年收租約14.8萬元，回報近4.9厘。目前供樓利息4.125厘，意味帳面已「供平過租」。

當然，買樓收入要留意管理費、差餉地租等隱藏成本，上述細單位扣除以上所有開支後，回報率仍逾4厘，較定存息率約3.5厘為高。

回報率與樓價走勢息息相關，在2009年至2021年大牛市，樓價累升近2.8倍，同期細價樓回報率由4.2厘跌至2.4厘；而2022年至今，樓價跌逾11%，回報率則由2.5厘升至3.4厘。由此可見，當樓價升，回報率普遍向下。

反之，回報率升，樓價則相對抵買。翻查紀錄，以上世紀80年代末至90年代初買細價樓收租回報最可觀，當時回報率高逾8厘。但80年代供樓利息同樣是歷來最高，按揭息率為P+2至3厘，而當年的P是19厘，即實際按息達21至22厘，可見當年供樓是非常辛苦，與今日息口比較，可謂差天共地。

中原地產亞太區住宅部總裁

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[陳永傑]