星新盤銷情料改善 全年樓價可升3%

【明報專訊】今年8月，不計算執行共管公寓（Executive Condo），新加坡私樓新盤只售出208伙，是2008年以來的新低，但隨着多個新盤在第四季推售，加上美國減息，估計新盤銷情會改善。整體上仍看好新加坡的私人住宅市場，估計今年全年樓價仍可升3%至4%。

世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚發表報告表示，發展商避開在今年8月4日至9月2日的農曆7月推出新項目，加上高利率、經濟條件較疲弱及高銷售價，均令買家繼續持觀望態度。

世邦魏理仕：新盤市場明年很大機會復蘇

8月新盤售出的單位，均來自以早前推出的項目中的剩餘單位，而8月銷情最佳的樓盤Tembusu Grand，所售出的30個單位的價格中位數為每方呎2455新加坡元，與2023年4月推出時的2463新加坡元相差不遠。2024年1月至8月新加坡新盤銷售量為2668伙，比2023年同期的5190伙減少48.6%。另外，今年上半年銷量為1889伙，較2008年下半年環球金融海嘯期間的1977伙低。市場延續自2023年底以來審慎態度，相信2024年全年新盤銷情應是繼2008年的4264伙以來，最淡靜的一年，預期全年只會售出5000至5500伙，顯著復蘇很大機會出現於2025年。

世邦魏理仕相信，隨着購買力累積，更有吸引力的新盤將推出、降息和更加樂觀的經濟前景，未來幾個月新盤銷售將會改善，主要是有多個潛在項目可在第四季推售，部分項目可供出售單數量近千個，而發展商訂價策略將是樓盤銷情的關鍵。

今年下半年樓價料升勢趨穩

另外，世邦魏理仕表示，新加坡整體私人住宅市場今年價格將上升3%至4%，而今年上半年升幅為2.3%，相信今年下半年升勢會趨穩，且較上半年低，但樓價出現顯著調整的機會不高，因為新加坡失業率相當低、家庭財政健康、未售出單位數量低、組屋（HDB）今年第二季轉售價格指數按季上升2.3%，比第一季的1.8%為高，健康的公營房屋市場，有助支持新加坡私人物業市場。

此外，博納產業公司的報告亦提到，雖然8月新盤銷情不佳，但新盤的成交價格中位數卻高達239萬新加坡元（見表1），較7月份的168萬新加坡元，大幅上升42%。這可能是8月份銷售量低，而大部分屬較高額的交易，另一因素是7月份新盤售出的單位中，59%是800平方呎以下，而這類單位只佔8月份銷情的24%，這些都可能推高了8月份成交價格中位數。

博納產業公司同樣對於今年餘下時間新盤銷情保持樂觀，除了新加坡的經濟前景改善及勞動市場仍然緊張外，也認為美國減息將可減輕供樓壓力和令貸款更可負擔，且某程度上可改善市場氣氛，或吸引正在觀望的買家回到市場。

博納：美減息將改善市場氣氛

值得注意是現時新加坡銀行在承造未完成工程的樓盤時，只提供浮息按揭計劃，而浮息按揭普遍與反映新加坡銀行間無抵押隔夜現金市場實際借款交易的成交量加權平均利率的新加坡元隔夜利率（SORA）為基準，而SORA走勢一直受環球市場的多項因素影響，美國息率走勢亦是其中，在美國2023年多次加息期間，SORA亦有所上升，因此，美國進入減息周期，亦會令SORA趨向下行發展。

明報記者 劉宜

[環球樓市]