M&G英卓投資管理David Perrett：港息料續回落 看好地產股

【明報專訊】M&G英卓投資管理亞洲股票投資聯席主管David Perrett在專訪中表示，旗下基金目前持有一些本港藍籌地產股，原因是其現時股價對比每股資產淨值（NAV）折讓達60%至70%，很多不利因素已反映於如此低估值上；向前望的話，Perrett相信，本港未來兩三年料出現比較低息的環境，這對房地產市場屬正面外，亦利好藍籌地產股。

踏入今年下半年以來，新地（0016）及恒地（0012）股價均升逾兩成，跑贏恒指（見圖），此趨勢能否持續？是否預示樓市將否極泰來？M&G英卓投資管理David Perrett表示，本港住宅樓價現已從2021年第三季歷史高位回落三成，雖然是一件痛苦的事，但至今沒有出現系統性風險，認為這要歸功（give credit to）政策制定者。Perrett解釋，2008年金融海嘯後美國曾減息至零水平及推出量寬（QE）救市，本港在聯繫匯率機制下跟隨減息至零水平，令大量熱錢流入本港，當時政策制定者已推出多項逆周期措施，例如提高最低首期比例（minimum down payments）及降低貸款對比估值比例（loan to value ratios）等，藉此打擊投機活動，以避免樓市槓桿過高，這也令樓價升幅放緩；Perrett估計，若沒有上述逆周期措施，樓價在2021年第三季見頂後，跌幅或較現時更大。

藍籌地產股商廈商場出租率優於大市

美國上月已減息0.5厘，本港主要銀行亦下調最優惠利率（P），間接引領新做按揭利率下調；Perrett相信，本港在未來兩三年料出現比較低息的環境，認為這對地產市道一定屬正面，對藍籌地產股亦有利。

由於監管要求，Perrett不能評論個股，但Perrett指出，旗下基金持有的本港藍籌地產股，目前除了經營地產發展業務外，亦持有大量寫字樓及商場作收租物業。有分析認為，目前本港寫字樓及商場空置率均處於多年高位，有關租金或面對結構性下調壓力，是投資該板塊的潛在風險；Perrett回應，旗下基金持有的本港藍籌地產股，其寫字樓及商場處於黃金地段，而且管理優秀，因此仍然維持高出租率，表現明顯跑贏大市。

料港匯隨美匯下跌 令本港更有競爭力

記者向Perrett請教，大量早前高位買入、持貨能力不足的業主現時急於沽售，會否令工商舖市場短期易跌難升？Perrett表示，本港消費模式正在轉變，居民北上消費或離境旅遊成風，電子商貿愈來愈普及，不少零售業正在掙扎求存，商舖投資者因此正處於困難情况；但Perrett強調，從另一角度去看，本港資產價格及租金近年已明顯調整，即使此過程很痛苦，但目前在相對低的價格及租金下，為市場復蘇奠定基礎。

Perrett表示：「雖然物業價格調整是痛苦的事，但也意味着經濟結構可以轉變，而且市場往往也是這樣運作的──早前在高位追貨者現時劈價求售，吸引新買家在低位入市，此新買家日後便有賺錢機會。若美國息口進一步回落，美元匯價料也會略為回落，屆時港元匯價對比非美元貨幣也會下跌，香港會再次變得更有競爭力，這也是我對香港地產股後市樂觀的原因之一。」

港藍籌地產股估值低 買入值博

總結是次專訪，Perrett指出，即使現時本港房地產市場的確面對不少挑戰，但目前藍籌地產股股價對比每股NAV折讓達60%至70%，很多不利因素已反映於低估值上，強調投資最重要是向前看：「你想像在未來兩三年，當息口變得更低，香港樓市便會好轉，地產股股價可以有不少上升空間。目前投資香港地產股的美麗之處，是你不需要買入一些負債過高或持有偏遠地區物業的上市公司，而是可買入『最好中的最好』，而他們的估值現時是難以置信地吸引，我覺得這具備理想的值博率。」

明報記者 葉創成

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