觀點
葉秀亮：紓財赤、降衰退和重整樓市結構的政策建議
【明報文章】本文的建議，將有助紓緩香港政府財赤、降低此輪樓市泡沫爆破後的經濟衰退、重整香港樓市結構至可令市民更幸福的比例，及避免香港再重蹈過往「樓市泡沫形成至許多人深受高房價之苦→樓市泡沫爆破後造成經濟嚴重衰退、大量破產燒炭和失業飈升→樓市泡沫再形成→樓市泡沫再爆破」的痛苦輪迴。
重啟「夾屋」計劃
以下是建議細節：政府重啟「夾心階層房」計劃（簡稱夾心房），並把其佔比大幅增至長遠「新房供應」的50%以上；參考新加坡經驗和結果，居屋、廉租屋和私宅佔比，可分別定於20%、10%和20%附近，佔比可因應形勢轉變上下浮動5至10個百分點。夾心房定價應是居屋與私宅樓價之間，其質量和位置也應是優於居屋，但略遜於私宅，最好是把夾心房分為「超高檔」、「高檔」和「中高檔」3個檔次。換言之，未來房策應是「夾心房和居屋為主，私宅為次，公屋為輔」。
夾心房和居屋的總售價，應包含如下3個部分：（1）與房屋相關的基建成本；（2）建築、利息和營運成本；（3）政府的利潤（可稱為稅收或土地收入）。當政府做好前期規劃，可發債籌資以應付其後的建築、營運和利息支出，並承諾出售後的收入將先用以贖回所發債券，剩餘利潤將成為政府財政收入。
有關承諾的好處是會增強買債者信心，從而可以（i）透過較低債息，降低夾心房和居屋的成本及售價；及（ii）大幅增加債券的需求，至足以支持北部都會區大規模發展，及抵消本輪泡沫爆破對經濟的負面衝擊；亦可（iii）降低市民對政府官員可能濫發債券和「債留後代」的憂慮。
此設計的另一個好處是：可將政府有關房屋的道路、水電、排污、土地平整等基建成本，抽離政府基建支出。由於金額頗大，如此應可（a）即時大幅降低政府財政支出和赤字，並（b）將未來的可售公營房屋建基於穩健和可長期持續的「用者自付」原則。
另，坊間所指香港私宅建築成本約需6000元一呎，無疑是太貴及有誇大之嫌。這是內地的數倍至10倍，也遠高於星洲的400至500新加坡元（約2300至2900港元）一呎。即使不計誇大部分，由於「羊毛出在羊身上」，（i）高建築成本加上（ii）發展商的高毛利率及（iii）房產不斷炒賣所造成的高地價，就造成了香港的「高住宅樓價→高租金→高生活成本和高工資」，以及「商舖和辦公室的高樓價及高租金→高營商成本→高物價」，從而大幅侵蝕各行各業競爭力，及增加發展經濟、新產業的難度。
因此，除了以大量夾心房及居屋，透過競爭和另一住房選擇，推動私樓毛利率及樓市炒賣的下降，政府亦宜把夾心房和居屋的建築成本進—步壓低：一方面，壓縮成本的一半可用來降低夾心房及居屋售價，其餘一半則成為政府財政收入；另一方面，引導或透過競爭迫使私營地產商將其建築成本壓至合理及長遠可持續水平。
從工程服務入手 壓縮建築成本
據坊間討論，地盤工人的高本地工資，雖是建築成本過高的原因之一，但更大原因是樓盤所需的測量、畫則、工程服務（包括用料設計的安全計算及工程品質抽查）、律師等服務費用，均是以整個工程總金額某個百分比來收費，從而使相關服務業者有誘因，將整個工程成本層層加碼至現今完全不合理水平（即發展商也是工程服務界裏另一個「非正式同業聯盟」(informal cartel)的受害者）。
因此，政府可先從夾心房和居屋的工程服務投標入手，例如將部分工程服務外判予內地業者，從而迫使部分本地業者脫離現在尾大不掉的同業聯盟，改而接受尚有合理利潤的價格來投標夾心房和居屋項目。際此樓價續跌之時，發展商應有強大誘因採用類似安排。
至於本地建築勞工，由於發展商的建屋工程已大幅下跌，及建造業的「外勞新政」被濫用（如僱主名義上以本地工資聘請外勞，但實則透過內地中介向外勞抽取頗大回佣，變相達成以頗低工資聘請內地工人），以致本地建築工人嚴重開工不足甚至歸零。
為平衡如下兩難：（a）本地工人「有工開」總比「冇工開」好；及（b）上述「羊毛出在羊身上」問題，即購買夾心房和居屋的市民，需為本地建築工人的較高工資埋單，進而影響香港整體居住成本、物價和工資競爭力——政府可考慮在本輪衰退期，以六七折工資聘請本地建築工人。
由於北部都會工程浩大，政府亦應該考慮低價聘請足夠的內地工人，及引入海內外的新建築模式，以降低夾心房及居屋建築成本、時間和最終售價。
至於非建築工人，財政預算案宜仿效新加坡推出「外勞稅」，及在衰退周期逐步縮減外勞配額，從而一方面確保本地工人不會因「外勞新政漏洞」而被剝奪工作機會，另一方面則在長遠（i）為香港政府財政收入建立新稅種，及（ii）如新加坡般建立一個在經濟衰退時可減少、在經濟過熱時可增加的「外勞配額」，以減低經濟起落對本地失業的衝擊。
建立新土地收入來源
免過度依賴賣地所得
至於上文第三項所述的政府利潤或土地收入，是考慮到（i）未來數年政府賣地收入恐將少得可憐（價錢更不會好），有需要另闢更穩定的土地收入來源；（ii）長遠而言，政府不應再走回依靠賣地收入的老路，否則香港將不斷重蹈過往樓市泡沫「形成→爆破→再形成」的慘痛輪迴。
原因是：隨着商舖、辦公室和住宅樓價泡沫爆破及發展商財困，往昔的「高地價」已崩跌至合理或偏低水平。雖然發展商近期割價求售，也將昔日的高毛利率變成負數，但當此輪災難過去後，發展商又會把其毛利率推升至昔日的嚴重偏高水平，並會配合或製造其後的瘋狂炒賣，把本港住宅、辦公室和商舖價格重新推回至龐大泡沫水平，使香港不斷重蹈上述慘痛輪迴。
由於香港已經開始及行將愈演愈烈的經濟災難恐怕已是無可避免的現實，政府能夠做的就只有（i）減輕和縮短災難；（ii）以其他醫療和房屋德政所帶來的市民新增幸福感，抵消上述經濟痛楚；及（iii）一刀切掉上述慘痛輪迴。
讓市民可用合理價格置業安居
本文建議的第三個好處，就是可讓政府推出一個市民稱道的房屋德政，及從制度上永久降低日後輪迴的幅度和傷害——即一方面以佔未來新房供應達七成的夾心房和居屋，令市民可以合理價格擁有自置居所，從而達到市民能夠安居的目標；另一方面，則是把私宅的新房供應佔比降至兩成，從而降低地產業界日後所能製造的樓巿泡沫及泡沫爆破後的災難。
必須指出的是：由於筆者過往論述中的「非正式同業聯盟」和一手樓價在樓市旺盛期對二手樓價的強大「指標效應」（詳見筆者〈論香港樓市〉一文，刊2023年3月3日《明報》），即使組屋佔八成和私宅只佔兩成的新加坡，也被其地產商群造成令當地政府相當頭痛的樓市中型泡沫，及樓價下調後的中度衰退；只不過達八成比例的組屋，還是能夠限制其樓市泡沫至遠小於香港。更重要的是，新加坡大部分公民亦真的能夠「安居」樂業，這亦是星洲政府有高認可度和政治長期穩定的重要底因之一。
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作者是香港中文大學和浸會大學經濟系兼職講師、新加坡南洋理工大學經濟系前副教授
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