經濟
雷鼎鳴籲政府釋放信息：積極造地非為㩒樓價
【明報專訊】受土地供應增加及其他不利因素影響，本港住宅樓價現已從2021年8月歷史高位回落近三成，故政府應否調整土地及房屋政策現時屬不少市民關注焦點，香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授雷鼎鳴上周在回應《Money Monday》提問時認為，汲取過去土地供應不足令樓價急升的慘痛教訓，目前政府仍然有需要積極造地，但同時亦需要釋出重要信息──「積極造地的目的並非㩒低樓價，未來土地供應多少將由市場需求決定。」
香港科技大學雷鼎鳴在《Money Monday》第261期（2020年8月10日出版）封面故事專訪中建議本港政府積極填海造地，作為長期發展所需的土地儲備，希望樓價長期能夠平穩發展；背景是當時中原城市領先指數處於180.74高位，反映住宅樓價已從2003年8月SARS後低位31.77勁升逾4.6倍，屬脫離港人、特別是年輕人購買力的水平。他當時已經認為，時任行政長官林鄭月娥雖然2017年7月履新時稱房屋問題屬重中之重，惟上任以來一直無大規模的增地方案出台，情况並不理想。
上周主講由中國國情研習促進會（香港）副會長范耀鈞主持「經濟『范』泛講」網上研討會時，雷鼎鳴被《Money Monday》問及，特首李家超2022年7月上任以來，如他上述建議般大幅增加土地供應，但由於期內息口高企及地緣政治等不利因素影響，至今住宅樓價已從2021年8月歷史高位回落近三成（見圖），影響所及，截至今年3月底負資產住宅按揭貸款宗數40,741宗，為2003年底以來最高，這導致負財富效應不利消費以至整體經濟，政府應否調整土地及房屋政策以穩定樓價。
須汲取「鍊實」供應致樓價飈升教訓
雷鼎鳴表示，目前政府在樓市下行周期制定土地及房屋政策，要汲取2002年在樓價急跌後曾大幅放緩造地步伐令跟着10多年樓價勁升數倍的教訓：「我在2002年是長遠房屋專責小組成員之一，當年政府宣布解散該小組，原因是1997年至2002年期間樓價大跌近六成，政府希望限制土地供應以支持樓價，此做法是有效的，樓價在2003年亦開始見底回升。問題是大概在2005年的時候，雖然樓價已經回升至合理水平，但政府仍沒有大規模填海以增加土地供應，原因是政府認為2002年所制定『鍊實』供應政策屬勝利，結果此政策亦再延續10多年，令本港住宅價格期內飈升，連續多年成為全球樓價最難負擔的城市。」
汲取當年教訓 ，雷鼎鳴認為，即使目前樓市處於下行周期，惟政府仍然要積極造地，增加土地儲備作為未來發展所需，尤其是要考慮從現時開始造地到日後發展成為住宅往往需要10至20年：「以香港目前慢吞吞的速度，政府由決定造地，沒有10至20年很難有物業推出市場發售，而10至20年後的經濟周期屬現時難以預測的，也就是說，若政府今日不積極造地的話，10至20年後土地可能是缺乏的，屆時又會重現數年前嚴重供不應求的局面。」
市場決定供應 10年後是否賣地視乎需求
不過，雷鼎鳴亦強調，政府目前也應該要向市場說清楚，即使政府現時積極造地應付未來10至20年潛在發展需求，惟若10至20年後需求不足，政府可以暫時不把土地拿出來在市場發售：「政府確保未來10至20年均有足夠土地供應的同時，不應該讓市場誤判以為政府不論如何也要㩒低樓價，故此政府應該釋出信息──『10至20年後土地供應多少，需要視乎當時的市場因素再作定奪』」。
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