大摩料樓市迎四五年上升周期

【明報專訊】摩根士丹利發表研究報告指出，香港的住宅樓價自5年前，即2021年8月及更早的2018年7月份大致同一水平的高位計，累計下跌30%後，目前有多個驅動因素反映樓市正在尋底，預料投資者在周期性低估值、發展商擁有強的資產負債表，以及擁有高股息率支持下，可以受惠於長而穩定的周期，料樓市將進入上升周期，料今次升市會維持四五年。

股市大升 有助提振樓市

該行指出，香港樓價今年以來表現良好，中原城市領先指數由今年至今只下跌1.5%，較其預期上半年要下跌5%的幅度為小，當中主要因為獲內地客入市支持，以及政府自2024年2月陸續撤銷額外印花稅等因素有關。最新新地（0016）推售共9700伙的西沙巨型新盤SIERRA SEA首期部分單位快速沽清，同期恒生指數在今年起至今錄得21%升幅，均對樓市帶來提振作用。最近香港銀行同業拆息回落，有助推低實際按揭息率，均支持被壓抑的需求及投資需求釋放。

供求關係趨向有利樓價

該行分析，香港樓市結構上已形成供應不足的市場，這是因應近年多次土地拍賣流拍，加上人口正在上升之中，同時港府推出新人才計劃後，內地移民到港增加，令供求關係趨向有利的情况。由於中原城市領先指數亦自2021年8月以來下跌至今，供樓的能力已經回復至2011年的水平。發展商的股價相對資產淨值有60%折讓，該等發展商擁有強勁的資產負債表，又能夠支持高股息率，股息率動輒達6至7厘，股價有望出現顯著的上升空間。

料全年樓價無升跌

大摩又提供四大理由（見表1），支持其看好香港樓市上升的論點，當中包括港元同業拆息跌至周期性低位0.5厘，並料美國聯邦儲備局會減息；中原城市領先指數比恒生指數落後；人口及租金持續增長及上升；新盤銷售表現強勁。該行原先預期今年樓價在上半年跌5%，下半年轉升5%而變成全年持平，目前調整為上半年樓價跌2%，到下半年回升2%，結果同樣是全年樓價「打和」。

新地恒地嘉里受惠同業拆息回落

在眾多地產股中，摩根士丹利給予新地及恒地（0012）「超配」評級（見表2），並給予嘉里建設（0683）「平衡配置」評級。該行認為，前述3股份均為港元銀行同業拆息回落的受惠者，同時會因為擁有穩定的貨源支持而獲益。至於新世界（0017），考慮到該集團的流動性問題及永續債票面息上升，其看法偏向審慎，因此給予「低配」評級。新地及恒地股價昨日分別升1.79%及1.31%，新世界雖然被該行看淡，股價反而升逾半成。