觀點
王柏林、牛致行、宋恩榮：居屋嚴重短缺扭曲社會發展 需大幅擴建
【明報文章】「公屋輪候時間」是目前房屋局最重要的績效指標。過去數年政府為縮短輪候時間，投入極多公共資源，着力增加公屋供應，預計未來5年提供11萬個公屋單位及3萬個簡約公屋單位，並興建了1.8萬多個過渡房屋單位。
然而以縮短公屋輪候時間為導向的房屋政策，存在根本性的構思和理念缺陷。香港如今已有85萬個公屋單位，規模冠絕全球各大城市；只是當前居屋短缺，其實遠比公屋短缺更嚴重。大量市民因無法購買居屋向上流動，唯有選擇輪候公屋，並因此減少工作以符合公屋資格，人為地製造輪候公屋的需求。單方面側重增建公屋的房屋政策，是治標不治本。
現今香港出現「得公屋者得天下」的社會怪現象，不僅對力爭上游的年輕人不公，更扭曲了香港經濟社會發展，也令政府財政惡化。近年政府開始重視居屋供應和流通度，調整了公屋與居屋的興建比例，是良好改變，但還需進一步深化。
居屋短缺 遠比公屋短缺嚴重
居屋政策一直是本港房屋階梯和市民向上流動的至關重要一環。1976年政府推出居屋政策，目標就是資助中低收入家庭和公屋租戶成為業主。可是於2002年，政府因應亞洲金融風暴對物業市場的嚴重打擊，停售及停建居屋。其實當年已經有論者建議政府可以只停售不停建，預留彈性；可惜政府無採納。其後私樓價格長期上升，政府遲遲到了2011年才宣布復建居屋，到2014年才再次出售居屋。
10年停建居屋，造成置業階梯斷層。2014至2024年間，現居公屋的綠表居屋申請者每次平均超額近12倍；符合收入和資產限制的一般買家，即白表居屋申請者，則平均超額63倍。2014、2018和2019年的白表申請者更超額破百倍，100個家庭僅1戶有望中籤，機會渺茫。
抽籤次數的期望值，在統計學上可當作是「居屋平均輪候時間」。假如申請者每年都抽籤，抽中機率不變，超額倍數就等同平均輪候年數。因此筆者推算，2014至2024年間，綠表申請者平均輪候時間是12年；白表居屋申請者平均輪候時間則為64年（見圖）。
2024年白表居屋申請者數目回落，平均輪候時間18.2年，但最新公屋平均輪候時間只是5.3年。這數據顯示，居屋短缺遠遠比公屋短缺嚴重，置業階梯依然斷層。
居屋短缺 誤釀「得公屋得天下」
房屋局以降低公屋輪候時間為工作核心，側重於大力增建公屋，而忽視「居屋輪候時間」，使居屋供應持續嚴重短缺，是錯誤的長遠策略，原因有6個。
首先，錯誤的理論基礎。市民排公屋，不單止因為公屋短缺，更是因為居屋供應不夠，導致房屋階梯斷層。大批市民無法向上流動，不得不選擇減少工作、輪候公屋。
第二，房屋市場被扭曲。一味增建公屋而忽略居屋的後果，就是市民愈住愈小，生活質素一代不如一代。
第三，勞工市場被扭曲。大批市民為符合公屋入息限額而刻意減少工作時數，且受制於公屋地點而無法就近就業，導致勞工資源浪費，本港經濟活力、競爭能力因此被犧牲。
第四，對力爭上游的年輕人極不公平。年輕人難以入住公屋，需背負私人市場的高昂居住成本。他們上有老、下有小，還要承受這般的居住成本壓力。這「得公屋得天下」之局面，變相懲罰了力爭上游的青年。
第五，違背了香港經濟發展方針。現今香港要「打造國際人才高地」，需要的是高端人才。可是單方面側重興建公屋、忽視居屋及重建市民置業階梯的房屋政策，不利於擴大優質單位的供應，妨礙吸引高端人才。
第六，令政府財政急速惡化。大量建公屋，造成財政虧蝕。政府目前承諾加速興建公屋，預計未來需興建約20萬個新單位，總開支或逾2000億元。公屋的租金收入僅足夠應付日常維修開支，遑論收回建築成本。反之，居屋售價不但足夠收回建築成本，還有可觀剩餘。新建的出售資助房屋，每一單位建造成本為115萬元，但在公開市場的售價高達400萬元；即使以七五折出售，每年建設2.5萬個單位，可帶來約462.5億元淨利。
具體建議：增建居屋、深化房屋改革
如今私人市場無法滿足經濟和社會發展的房屋需求，政府須主動出手解決居屋和高質素樓房的短缺，重新設計不公平又不合時宜的房屋政策，以助經濟發展和青年上流。
幸好，房屋局已展開改革。局長何永賢女士一片苦心為民請命，秉持「提量、提速、提效、提質」四大目標，致力提升市民幸福感。她提出的德政包括打擊濫用公屋、修正富戶政策等，堪稱模範的改革者。局長也多次重申增建居屋、增加居屋流通性之重要。
筆者十分贊同現行改革方向，惟數據研究清楚顯示力度仍嫌不足。面對居屋短缺危機，筆者建議：
（1）進一步調整公屋居屋興建比例。未來5年，房委會及房協預計會興建總共約16.6萬個單位，當中包括11萬個公屋及5.65萬個居屋單位，總比例約2：1。筆者建議盡快修改比例成5：5，然後在未來考慮再修改成3：7。
（2）積極籌備進一步深化房屋改革，包括如何增加居屋市場流通程度、改善居屋定價方式、增建高質素樓房，及建立能夠平衡供求的機制，目標是重建健全的置業階梯。
過往筆者在本版發表的多篇文章，曾指出房屋改革是香港「由治及興」的根基，也是香港未來經濟發展之關鍵，其重要性極大，刻不容緩。
作者王柏林是香港大學商學院助理教授、民智行動設計智庫研究總監，牛致行是民智行動設計智庫研究助理，宋恩榮是香港中文大學經濟系客座教授、民智行動設計智庫共同創立人
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