德祥上鄉道工廈轉住宅 每呎補價1060元

【明報專訊】樓市低位徘徊，拖累發展商增加土儲意欲，但仍有老牌發展商成功完成補地價項目。由老牌發展商德祥地產（0199）持有的土瓜灣上鄉道21至31號（單數）地盤，早前以總價8680萬元完成補地價，每方呎樓面補地價僅約1060元。

資料顯示，上述上鄉道21至31號（單數）地盤，鄰近新世界（0017）發展的瑧尚，佔地約9100方呎，德祥地產今年5月完成補地價，涉及8680萬元，若以樓面約8.19萬方呎計，每方呎樓面補地價僅約1060元。該地盤原為落成於1956年的3幢5層高工廈，德祥2018年起開始收購，2020年曾申請強拍，當時市場估值約1.79億元，惟後來德祥在私人市場上統一業權，並於2022年拆樓預備重建。

根據當年城規會的文件，物業所在地帶原為「住宅（戊類）」用途，德祥當年申請興建成30層高商住物業，當中住宅涉及6.83萬方呎，料提供約201伙，平均每伙即約325方呎，另外有約1.37萬方呎非住宅樓面。

事實上，受到港鐵屯馬線帶動，土瓜灣區內有多個工廈物業計劃重建成住宅，如原由台灣《聯合報》持有的土瓜灣旭日街21號聯合報大廈全幢，2020年就由「愉景灣大地主」香港興業（0480）以3.1億元購入，以原有樓面62,577方呎計，呎價約4954元。

補價涉8680萬 料可建8.2萬呎樓面

項目2021年獲城規會批准重建成24層高商住大樓，項目佔地5805方呎，以地積比率9倍發展，即可建總樓面約5.2萬方呎，包括4.35萬方呎住宅樓面，料提供約110個住宅單位。據悉，發展商現與政府商談補地價事宜。

另位置於今次補地價項目對面、由馬主李萬益持有的上鄉道33號鼎新大廈，現為一幢樓齡69年的10層高工業大廈，地盤面積約4200方呎，去年則獲批以地積比9倍發展、擬重建成1幢26層高（另設兩層地庫）的商住大廈，合共提供76伙住宅，平均單位面積約414方呎，項目連同非住宅樓面涉約3.78萬方呎。

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