中小發展商大量押樓 跌價有壓力 本報分析9企財務 6家現金不足應付短債

【明報專訊】四大發展商之一的新世界（0017）上周順利落實882億元巨額銀行貸款融資計劃，市場人士認為，在監管機構及主要銀行都認定新世界屬大到不能倒時，令其融資計劃最終過關。但另一邊廂，中小型發展商面對的財務壓力卻陸續顯現，其中英皇國際（0163）對上一周公布的全年業績，便披露有166億元貸款違約。有不願透露姓名的企業融資界人士表示，中小型發展商把手上物業大比例地抵押以爭取銀行融資，遇上物業價值下跌，銀行或不認同發展商的估值，要求增加抵押品，便會成為這些發展商的催命符。

明報記者 陳偉燊、歐陽偉昉

本報嘗試從中小型發展商最新的財務報表中，蒐集5項指標的數據來做分析，該5項指標分別為：1. 抵押資產佔總資產比例，比例愈高代表承受物業價格下跌的能力愈低；2. 手持現金與年內到期債項比例，若少於100%便值得關注（即手頭現金不足償還一年內到期債務）；3. 淨資產負債比率，一般高於五成屬偏高；4. 租金收入按年是否下跌；5. 過去一年淨流動資產淨值是否下跌，或變成淨流動負債，用來分析9家在港上市的中小型發展商的財務狀况。

英皇押八成資產 租金跌逾一成

已出現債務違約的英皇國際，截至今年3月底，抵押資產佔總資產比例83%，而租金收入亦按年下跌逾一成，同時響起警號。在166億元貸款違約、被納入流動負債之後，現金對一年內到期貸款的比例立即跌至極低的3.8%，該公司亦持續出現淨流動負債，成為9家公司中最嚴峻的一家。

其餘中小型發展商方面，大部分在不同的財務狀况指標都出現令人關注的地方。

過往不少投資者均鍾情購入股價相對資產折讓比例較大的中小型地產股，用於博取更大增值及豐厚派息。但該等中小型地產股相對上融資渠道較少，很多時會透過加大手上資產的按揭成數，尋求更多貸款去周轉，以賺取更多利潤。但在目前本港住宅物業價格較高位跌近三成，寫字樓及商舖價值往往大跌一半的情况下，靠物業抵押融資的中小型發展商壓力自然大增。

有不願透露姓名的企業融資界人士接受本報查詢時表示，中小型發展商若把手上資產拿來融資時，所取得貸款融資是浮息的話，該發展商面對的壓力會更大。一般銀行對有抵押資產的地產商，視乎借貸人的財務狀况，授出相當於抵押物價值一半的信貸額。以他以前所見，有個案差不多將手上物業（all in）全押或盡按去爭取銀行融資，在低息環境時，銀行均樂於透過更多融資賺取利潤，但「參考現時中小地產商出現貸款違約的情况，或反映銀行給予的估值與地產商對本身的物業估值存在差異，這個差距或相當大」。一旦出現這種情况，他認為取決於有關發展商是否具財力補差價，若然估值差距太大，會增加與銀行談判的難度。

6家淨負債率逾五成

9家中小型發展商在5個指標的財務狀况各異，以嘉華國際（0173）的情况較理想，其他發展商皆有指標值得關注，但同時出現4個或5個指標都遇壓的並不多。其中已抵押資產佔總資產比例超過六成的發展商有5家；手頭現金少於一年內到期債項的有6家。

此外，淨資產負債比率高於五成的亦有6家；租金收入按年下跌的有4家；流動資產淨值按年轉差的有7家，反映中小型發展商普遍遇壓。

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