逾7600伙新盤年底前屆現樓待推 啟德佔65%最多 分析料部分售轉租

【明報專訊】雖然近月樓市交投不俗，上半年錄逾9000宗一手成交，以半年計，為近6年新高，惟目前已獲批預售但未開售私宅、連同累積貨尾總數仍高逾3.42萬伙，意味發展商仍需全力「去庫存」之際，本報統計，已獲批預售或屬舊契項目的私宅，當中屬現樓或預計今年底前落成的單位涉及7671伙，迄今仍未開售，其中啟德區新盤佔4994伙，比例為65%。業界分析指出，啟德新盤面臨競爭壓力，發展商或要以低價搶攻；此外，現時租務市况強勁，發展商如將部分現樓盤轉賣為租，亦不失是出路。

明報記者

過去發展商一直奉行貨如輪轉賣樓策略，令資金加快回籠後再投資新項目，惟近年一手樓花銷售速度大不如前，令不少新盤已屆現樓階段仍未推售。本報綜合地政總署及發展商資訊，目前屆現樓、或預計將於今年底前落成，卻早於2018年9月至去年11月已獲批預售、但仍未發售的主要私宅項目多達21個項目 （以入紙申請預售樓花的項目計），涉單位總數6902伙。至於已屆現樓、或預計今年底前落成、不需向地政總署申請預售的舊契項目共9個，涉單位總數769伙。換言之，上述兩種已屆或即將落成、但未發售的私宅高達7671伙。

承豐道18號屆現樓 涉2060伙仍未推售

若以地區計，啟德勢成主戰場，涉8個項目共4994伙，單位數目佔上述全部7671伙的65%。至於區內規模最大、完全未曾推售的全新盤，早於2023年7月獲批預售的跑道區承豐道18號第1A、1B、2A、2B期，單位總數2060伙，由中海外（0688）、九倉（0004）等合作，戶型料涵蓋1至4房。發展商今年初雖然曾預告擬今年內登場，但迄今仍未公布具體銷售部署。

此外，個別早於疫情期間已獲批預售的新盤，至今亦未登場；信置（0083）及市建局合作、涉121伙的中區ONE CENTRAL PLACE，早於2021年11月獲批預售樓花，發展商當時亦已上載樓書，但3年8個月來仍未開展銷售。

以發展商計，九倉（0004）及同系會德豐，旗下待售現樓、或接近現樓項目的單位總數共4631伙，涉單位數量最多，主要屬啟德跑道區的合作發展項目共4410伙，包括啟德海灣第2期涉1121伙；承豐道19號第2、3期涉1229伙（1期DOUBLE COAST已開售）；以及承豐道18號第1A、1B、2A及2B期涉2060伙。

業界：發展商先清理現有庫存

利嘉閣研究部主管陳海潮認為，多個現樓、或接近現樓項目按兵不動，相信是發展商要先清理現時正出售中的樓盤庫存，加上目前市場需求未見特別強勁，發展商寧願留待更有利時機始推售。他續指出，租務需求持續強勁，對資金壓力較少的發展商而言，將旗下部分項目轉賣為租不失是出路，待日後時機成熟再出售。至於作為新盤供應重鎮的啟德，陳指出，區內新盤面臨競爭壓力，發展商或需考慮以低價開盤搶攻。陳估計，基於未來息口回落、租金高企促使部分租客轉租為買、市場氣氛持續改善等因素，現樓項目於下半年大舉登場的概率較高。

[香港地產]

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