江玉歡：香港大廈管理：釐清責任只是第一步

【明報文章】近期益豐大廈因私自接駁的鹹水管爆裂引發事故，再次將香港舊樓管理問題推向輿論焦點。事件中，管理公司被輿論聚焦問責，但更深層的制度矛盾亟待破解。香港現有約4萬幢私人多層大廈，其中約半數樓齡超過30年，而全港僅1.4萬幢大廈成立了業主立案法團。老舊樓宇管理缺失問題，已成為城市治理的「心腹之患」。

業主法團須承擔首要管理責任

法律框架下，法團作為大廈管理的法定主體，須承擔首要責任。根據《建築物管理條例》，管理公司僅為法團代理人；雙方的責任劃分，取決於服務協議及日常協作模式。以益豐大廈事件為例，私自接駁水管的安裝審批、多年監管疏漏等問題，均須追溯法團是否履行了巡查義務。

然而現實中，大量舊樓因業主參與度低、法團運作不規範，導致管理責任懸空。去年消防處巡查約1000幢高風險舊樓，發現不少樓宇存在防煙門損壞、逃生通道阻塞等問題，其中大部分整改工作都依賴政府強制推動，突顯法團自治能力的普遍不足。

今年7月13日生效的《2024年建築物管理（修訂）條例》，其核心創新在於引入「大型維修工程採購」機制——針對單戶平均分攤逾3萬元的工程，強制要求至少5%或100名業主（以較少者為準）親身投票通過決議，並規定招標文件公示、利益申報、最低投標數等程序。同時，該條例將財務審計門檻調整為大廈/物業每年總收入/開支超過50萬元，不論戶數多少，均須核數。這些修訂雖然提升了透明度，但未能夠根本解決業主集體行動能力薄弱的問題，例如法人團體業主需授權自然人投票的新機制，仍依賴業主主動參與。

物管公司的權責錯配

管理公司的責任邊界，同樣模糊。根據《物業管理服務條例》，持牌物管公司須協助法團遵守《建築物管理條例》，包括保存財務帳目、採購合規及提示法團法律義務，惟涉及工程審批、日常維護等責任，仍須法庭結合具體證據判定。

今年1月物業管理業監管局修訂的《物業管理公司於《建築物管理條例》下的責任》操守守則，進一步明確：物管公司須承擔「提醒責任」，卻無直接執法權。這種權責錯配，導致舊樓事故中物管公司常被輿論視為第一責任人，實則其法律身分僅為代理人。若強制擴大責任範圍，反而會加劇物管公司迴避舊樓項目的傾向，導致舊樓管理市場萎縮。過度追責，將進一步推高物管服務成本，最終轉嫁業主。

新加坡的分層地契制度常常被提及，我們可以放在一起討論。星洲《建屋發展局法》強制要求設立管理基金和維修基金，前者用於日常維護，後者專門應對大型工程，確保樓宇保養資金鏈不斷裂。同時，管理公司須定期提交維護報告，並接受業主委員會監督。

未來，香港政府應繼續推動修訂《建築物管理條例》，在法團設立維修儲備基金方面，資金來源可參考新加坡模式，逐步形成可持續發展模式，譬如從管理費中按比例提取並設立投資收益機制；同時，結合實際情况，對未設立基金的法團實施一定的行政處罰。

今年律政司推出的物管調解服務，通過向物管人員提供專業培訓，提升其處理滲水、噪音等常見糾紛的能力。政府針對這一頑固難題的意識，值得肯定，不過在實際執行過程中，各持份者對於此類調解的認可度、對於各自利益的看法如何，將會直接影響調解效用。未來，政府應同步建立調解結果司法確認機制，增強協議執行力。

事後追責 無法根治管理頑疾

大廈管理的本質，是公共事務治理問題，並非單一某一方的失責。這牽扯到香港整個城市的民生福祉、城市更新、城市形象等問題，並非僅僅停電停水、爆水喉這樣的「小事」。政府需要有大刀闊斧治理的決心，而不是在問題發生之後再補救。統籌不同部門的行政資源，包括屋宇署、消防處、食環署等部門，構建「政府引導、業主自治、專業服務」 的大廈管理協同體系，是我一直以來主張的治理方向。

益豐大廈事件警示我們：單純歸咎管理公司或依賴事後追責，無法根治舊樓管理頑疾。唯有通過制度創新，才能夠實現從「頭痛醫頭」 到「系統治理」的轉變。當各方以專業精神和契約意識共擔責任，本港老舊樓宇才能夠真正從「風險點」 轉化為「宜居社區」。這既是法治社會的應有之義，也是城市治理現代化的必由之路。

作者是立法會議員

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[江玉歡]