觀點
邱勇：大廈保養維修 超前部署不可少
【明報文章】近期，土瓜灣益豐大廈和觀塘仁安大廈相繼發生大規模停電事件，持續時間並非用小時計算，而是以日計算。事件導致大廈地舖被迫停業，除了無法做生意，有食店更因食材沒法雪藏而變質，損失慘重。樓上住戶的生活也大受影響，停電影響升降機運作，住戶出入受阻，不少不良於行的住客無奈地選擇留在無法使用風扇和冷氣的家中，於酷熱天氣下，實在悶熱難當。另有居民選擇到親友家或酒店暫住，他們有家歸不得，百般滋味，苦不堪言。
這兩宗停電事件，有許多相似之處。首先，益豐大廈與仁安大廈分別建於1972年及1965年，樓齡均超過50年。其次，兩幢大廈均設有業主立案法團，並聘請物業管理公司負責日常大廈管理，並非「三無」大廈（即沒有法團、沒有任何居民組織及沒有管理公司）。最後，兩宗停電事故都是源於大廈供電裝置受到漏水或滲水影響。
這接二連三的大廈停電事件，是否反映了物業管理公司的應急處理意識薄弱和能力不足，是否反映了法團及物管公司疏於防範隱患、欠缺風險管理，是否反映了大廈管理普遍忽視保養維修電力裝置的重要，我們姑且不論。然而，停電事件無疑暴露出香港舊樓管理和維修的老大難問題，並再次引起市民對大廈設立維修基金的關注。
維修基金重要性 備受忽視
在沒有設立特別基金或基金儲備不足的情况下，當樓宇出現老化問題時，業主不得不即時籌集資金。對很多業主來說，因為大廈要做緊急維修及昂貴的改善工程，突然需要供款集資，會面對很大經濟壓力。要共同分擔高昂的工程費用，對退休人士和長者來說，經濟壓力尤為沉重，導致部分業主拖延或拒絕做必要的維修。因此，不少專業學會都曾經建議特區政府強制要求所有大廈設立維修基金。
在香港，早於2000年，政府在當時的規劃地政局轄下成立專責小組，負責就樓宇安全及適時維修制訂綜合策略。經過數個月諮詢工作，專責小組建議實施多管齊下的策略，當中包括透過全民教育及外展服務，鼓勵現有樓宇的業主設立維修儲備基金，業主可以從管理月費中撥出合理的百分比存入基金，作為恒常供款，為維修及改善工程未雨綢繆。政府亦承諾會立法規定所有樓宇設立基金。
事實上，《建築物管理條例》已經規定物管經理人須成立和管理特別基金（special fund），以支付保養和修葺工程等的支出。此外，地政總署發出的《大廈公契指引》訂明，業主須為新建成的樓宇設立一個特別基金，以備應付樓宇改善或開展大型維修工程的開支。
可是，實際設立了特別基金的樓宇數目不多。市區重建局於2017年開展的樓宇復修新策略研究顯示，在參與研究調查的樓宇當中，只有三分之一已設立特別基金，反映普遍業主對建立大廈維修基金的意識嚴重不足。
此外，條例和指引沒有規定業主須定期向特別基金供款及供款金額，而業主亦缺乏專業知識釐定應該為維修工程投入的儲備水平，導致許多大廈的基金帳戶形同虛設，日後一旦面對要做大型樓宇維修時，基金內的財政儲備根本不足以支付工程所需費用，業主無可避免要墮進籌集資金的困局。
環顧其他地方，澳洲、德國、愛爾蘭、馬來西亞等地均已訂立法規，要求業主為多單位建築物（如公寓和分層發展樓宇）設立維修基金。另外，在日本，公寓業主須繳納「修繕積立金」，其金額一般根據建築物長期修繕計劃的預算費用計算。為了幫助公寓大廈管委會釐定合理的修繕積立金金額水平，日本國土交通省於2011年制定《關於公寓的修繕積立金指引》（註1），其後於2021及2024年更新修訂該指引。這種向業主及業主組織提供清晰指引的做法，值得香港參考。
活用「發展權轉移」
助籌集資金建儲備
然而，要舊樓業主為維修基金供款，困難重重。香港正面對「雙老化」（即人口老齡化及樓宇老化）問題，不少舊樓業主為退休人士或長者，現金流未必足以支付維修基金供款。因此，為維修基金提供穩定的資金來源，或需另闢蹊徑，甚至需要破格思考。隨着「發展權轉移」（transfer of development rights）概念逐步被特區政府接受，這或許成為解決問題的一條出路。
本港城市規劃委員會為加快市區更新，於2023年就地積比率轉移先導計劃公布新規劃指引，以油麻地和旺角作為試點推行，容許在地盤之間轉移地積比率，提供誘因鼓勵私人倡議重建。新機制容許發展商把「輸出地盤」的准許總樓面面積，透過提出規劃申請放寬「接收地盤」在有關分區計劃大綱圖所准許的地積比率或總樓面面積限制，轉移至位於同一分區計劃大綱圖上的「接收地盤」，上限為「接收地盤」准許總樓面面積的30%。
一般而言，「輸出地盤」可以是重建潛力低的用地、有具保育價值建築物的用地，或適合改建作公共休憩空間或政府、社區及機構用途的用地。該機制亦容許在轉移地積比率時，住用與非住用總樓面面積互換。
理論上，類似做法可以應用在舊樓維修上。早於10多年前，筆者已經提出過相關建議（註2）。由於社會及都市發展的需要，不少舊區的土地發展限制已經大幅放寬。這些地區的舊樓地盤，大多未用盡地積比率，存在剩餘的發展潛力。業主可以將部分剩餘地積比率出售給市建局，或有意在同區（甚至鄰區）重建其他舊樓的發展商，從而取得資金，作投入大廈維修基金之用。這個做法可說是一舉三得——不僅能夠釋放舊區土地發展潛力，又能夠促進私人倡議重建，最重要的是還可以解決舊樓維修基金財政儲備不足的難題。
超前部署 應對樓宇老化
當然，以上提議未必適用於「三無」大廈，因為缺乏法團或管理公司，令其無法設立維修基金。不過，面對香港樓宇老化失修的問題，政府相關部門、市建局及大廈業主必須各司其職，做好超前部署，確保擁有足夠能力（包括財力），應對接踵而來的樓宇事故。當然，要減少做大型及緊急維修，提升業主對「預防性樓宇維修保養」的意識，極為重要。
長遠來說，要確保香港樓宇安全及可持續宜居，令市民安居樂業，如何鼓勵業主積極關注及參與大廈管理和維修、如何提升業主對開展適時適切維修工程的重要性之意識、如何推動更多業主為大廈設立維修基金，都是政府要研究的重點課題。
註1：細節可參考有關指南的最新版本《マンションの修繕積立金に関するガイドライン》
註2：可參考文章Yau, Y. (2008). Solving the problem of building dilapidation in Hong Kong. International Journal for Housing Science and Its Applications, Vol.32 No.2, pp.109-120.
作者是嶺南大學研究生院副院長、社會學及社會政策系教授
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