觀點
管浩鳴：公屋營運成本陡增 長遠財赤隱憂浮現
【明報文章】過去3年，行政長官李家超以「結果為目標」的施政理念，帶領香港公營房屋建設迎來突破進展；從土地開發到政策配套，展現出政府破解住房難題的決心與執行力。當局的5年公營房屋規劃，已突破16萬個單位，可見建屋量大增，供應節奏全面提速，既兼顧基層與置業需求，亦徹底擺脫過往的波動困境。
此外，富戶政策精準調控下，2025年推出新的「四級制租金」與遷出條款，同步擴大綠表資格及提高居屋綠白表比例，既強化富戶置業誘因，亦讓資源能夠迴圈。過渡房屋、簡約公屋、青年宿舍、簡樸房等措施，使房屋階梯進一步優化。加上北都興建大量公營房屋，令香港重塑土地開發新格局。
公共財政壓力沉重 社會需思考「錢從何來」
以上種種轉變的確使社會欣喜。現在的事實是，於當下政府公共財政面對日益沉重壓力下，雖然房委會能夠自負盈虧，能夠可持續地提供社會穩定的基礎，惟社會亦要思考「錢從何來」及如何降低日常營運成本。
根據最新住房統計資料，香港約750萬人口中，居於公營房屋的比例逾四成。本港公營房屋作為社會民生的重要支柱，其恒常開支與維修成本近年持續攀升，引發對財政可持續性與資源效益的深刻反思。在樓宇老化、建築成本上漲與管理需求複雜化的三重夾擊下，政府如何平衡維修質量、居民需求與公帑運用效率，已成為房屋政策核心議題。
現時公屋租戶每月繳付的租金，已包括差餉和管理費。而租住房屋運作帳目中的「其他經常開支」，包括保安、清潔、電費、物業管理、屋邨公用地方管理費等，支出持續膨脹。據當局今年4月回覆立法會議員的書面質詢，預估2027/28年度開支達76.65億元，較2020/21年度增加48%，成為房委會最大財務負擔。
建成公屋，僅是長期財政承擔的起點；房委會尚需負擔其數十年的管理、維修及行政成本，以維持屋邨日常運作。此類開支規模龐大，常年穩居房委會第二大支出項目，反映了「長貧難顧」情况。過去5年，全港公屋單位從79萬增至82萬個，直接管理費用累升19%，維修及改善工程開支增長25%，其他經常支出更攀升28%。規模擴張，直接推高營運負擔。龐雜的支出結構，已導致公屋運作帳目於近年一度陷入赤字。
公營房屋開支結構 從「新建」轉向「維護」
2024年公屋租金上調10%後，2024/25年度租住房屋運作帳目由原預估赤字11.67億元，轉為有4.01億元盈餘，使房委會該年度綜合盈餘達92.45億元。然而此改善主要源於租金調整等短期措施，未從根本解決成本結構問題。隨着《長遠房屋策略》進入收成期，2025至2030年傳統公營房屋年均建成量將跳升至3.2萬伙；若計入簡約公屋，年均供應更達3.7萬伙。至2030年，公屋總量逼近90萬戶，已成定局。新單位需投入管理，老舊屋邨同步面臨重建或大型翻新，疊加開支壓力將持續攀升。
香港公營房屋的恒常開支結構，已從「新建為主」轉向「維護為主」階段。當維修成本佔營運帳目的大份額、單位建築單價逼近百萬元之際，單純增加公帑投入，絕非可持續解決問題。筆者認為社會需重新思考，公營房屋住戶是否要承擔更多的樓宇恒常開支，例如以該單位租金的某個百分比，另外繳交費用予房委會或房協；分拆出來的收入，作為屋苑營運儲備，類似私人樓宇的法團管理費或維修基金。當然，若是有經濟困難的住戶，可申請減免甚至豁免，這部分的機制亦行之有效。
筆者明白早前增加公屋租金，有機會對住戶造成影響；但其實「加價」只是補回多年來與私人市場的差距。適度維持「用者自付」原則是合情合理，亦可提高公營房屋住戶責任心和同理心，最終希望市民大眾能夠共同維護自身居住的內外環境，建設更宜居香港。
作者是全國政協委員、立法會議員
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