鄧普頓卓兆源：人口增租金漲等利好 續揸港地產股

【明報專訊】近日本港投資市場的焦點是，隨着銀行體系總結餘繼續回落，1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）已顯著回升，昨日報2.85774厘（見圖1），屬逾3個月以來高位；借貸成本上升不利樓市，拖累本港大型地產股股價從高位回落。鄧普頓環球股票團隊基金經理卓兆源認為，近年本港人口已止跌回升，帶來新增住宅需求，由此亦引領租金創新高，這對樓市屬正面，料拆息回升帶來的不利影響屬可控，旗下基金現繼續持有本港地產股。

本港銀行體系總結餘昨日收報539億元，反映5月初流入的資金已流出逾九成，推動HIBOR近日顯著回升。

憂按息升不利樓市 港地產股普遍受壓

例如作為主流按揭「H按」定價基礎的1個月HIBOR昨日報2.85774厘，上升逾0.28厘，若與上周四的1.04524厘比較，4個交易日便勁升1.8125厘。以「H按」主流定價為「H+1.3厘」計算，昨日有關按息已經升穿4厘，惟其亦設有封頂利率3.5厘，故實際按息為3.5厘。

由於1個月HIBOR於6月17日曾低見0.52452厘，故當時「H按」按息只有1.8452厘，換言之，昨日按息3.5厘已較該低位回升近倍。

料按揭成本趨穩 對樓市影響中性

市場擔心按息回升不利樓市，本港地產股股價近日普遍受壓，例如新地（0016）上周五高見97.9元後沽壓湧現，昨日最低報89.6元，收報92.7元。

鄧普頓環球股票團隊基金經理卓兆源昨日在媒體圓桌會議上被記者問及HIBOR回升對地產股的影響，以及旗下基金對該板塊的看法。他表示，由於「H按」設有封頂利率，故即使日後1個月HIBOR進一步上升，也不會影響新做按揭借貸成本，故此有關借貸成本在可見將來屬穩定，對樓市的影響屬中性。

人口3年增18萬 樓價有支持

卓兆源強調，本港住宅樓市此前曾面對不少逆風，其中一個關鍵是人口錄得負增長，惟此情况近兩三年已改善，這對租務市場屬正面，對樓價亦會帶來支持。

值得留意的是，根據政府統計處上周四發表的數字顯示，今年中本港人口的臨時數字為752.75萬人，與去年同期比較大致維持不變。政府發言人指出，本港繼續受惠於各項吸引人才和輸入勞工措施，過去幾年有不少人士從內地及世界各地移入香港，抵消人口自然減少的影響，使今年中整體人口保持穩定，並較2022年中人口增加超過18萬人（見圖2）。

受惠上述利好因素，中原城市租金指數（CRI）上月報128.14點，按月升1.22%，連升3個月共3.55%，突破2018年高位，創歷史新高。

料未來1年港隨美減息 利銀行非利息收入

綜合上述分析，卓兆源指出，本港人口增長及租金破頂對住宅樓市屬正面，而按揭借貸成本在可見將來屬穩定，對住宅樓市則屬中性，故整體而言仍然屬正面，因此旗下基金現仍持有本港地產股。

除了本港地產股外，卓兆源亦看好本港大型銀行股。他分析，美國未來一年料減息，本港亦會跟隨，有利銀行銷售理財產品，帶動非利息收入增加。

他續說，本港大型銀行股近年除了慷慨派息外，亦積極回購股份，可見將來料持續這些積極提升股東回報的政策，繼續為股價帶來支持。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

日報新聞-相關報道：

選內房股重派息 (2025-08-21)