洪雯：「貼地金融」（九）：利用金融工具 增加可負擔租住房屋供應

【明報文章】房屋問題是香港最尖銳的深層矛盾之一。我一直認為香港不缺公屋，缺的是公屋之上的房屋階梯，包括各種類型的可負擔房屋（affordable housing），讓既無資格輪候公屋，又無能力購置私樓的夾心階層（又稱「窮中產」）可以拾級而上，避免他們在別無選擇之下向下流動去輪候公屋。而增加公屋之上的可負擔房屋供應，亦可鼓勵有一定積累的公屋居民踏出公屋，加快公屋流轉，服務新增的公屋需求，形成向上循環。

公屋靠政府供應；而公屋之上的可負擔房屋，除了目前政府提供的居屋、綠置居，尚有多種可能選擇——這些潛在的新選項則不能完全靠政府。事實上，金融在可負擔房屋供應方面，完全可以扮演一定角色。

環顧全球，房屋政策不再局限於政府直接投入或私人發展商主導。金融創新正逐步參與其中，豐富傳統的房屋階梯。舉個例：在香港，基層可用極低廉價格租住公屋；而夾心階層若租不起正常私樓，就只能租住劏房。事實上，夾心階層是目前劏房戶中的最大組別。那麼，有沒有可供夾心階層租住、租金比私樓低廉的可負擔房屋？

答案是肯定的，不少國家都有利用金融手段，為中低收入市民提供可負擔租住房的案例。

「低租金、賺微利、可持續」房產金融模式

例如房地產投資信託基金（REITs），是一種專門投資房地產的金融工具，一般以上市信託基金形式運作，於金融市場集資後購入各類物業資產，涵蓋住宅、商廈、零售舖等，藉租金收入產生穩定現金流，並依法將90%的年度收益作為股息，分發予投資人。REITs本質在於投資者毋須直接持有物業，仍能投資於房地產市場並獲相關收益。

近年不少REITs已突破純商業投資模式，積極參與「可負擔住房」發展，建構結合投資回報與社會責任的可持續方案。我在本文會探討3個案例。

就如美國Community Development Trust（CDT），是一種以社會責任為基礎的REIT，旨在向低收入家庭提供可負擔的出租公寓，至今擁有及管理約3.6萬套住宅。因符合美國政府推動的可負擔住房政策目標，CDT因此可享受政府的低收入住房稅收抵免（low-income housing tax credit）政策支持。投資者通過稅收抵免分攤降低風險，吸引了養老基金等長期資本，並通過特惠貸款降低融資成本。雖然CDT投資回報較傳統REITs溫和，但由於租戶以中低收入家庭為主，對住屋有剛性需求，波動性小，能夠為基金帶來長遠而穩健租金收入；於資產增值以外，亦能同時滿足投資者對追求社會責任與穩健收益的期望。

第二，在倫敦交易所上市的英國Civitas Social Housing，是英國首個專注於社會住房的REIT。該REIT投資組合包含逾千處物業、超過4500個專用居所，向有學習障礙或精神健康需求的弱勢群體提供專用社會住房。其營運模式，充分體現了金融資本與社會效益的結合。

Civitas通過發行基金單位募集資金，收購符合標準的物業後，再以長期租約（通常長達20至30年）將物業租予經認證的慈善機構或社會企業營運者，由他們提供專業照護服務，並轉租予有需要租戶。這種模式為基金帶來了與通脹掛鈎的穩定租金收入，風險較低；同時，政府通過住房福利（housing benefit）系統向合資格租戶提供租金支援，進一步保障REIT現金流的穩定。這種由政府、社會企業與金融市場共同構建的協作生態，不僅緩解了政府財政與營運壓力，更吸引了尋求長期穩定回報的養老基金、保險公司等機構投資者，將私人資本導向社會服務領域，創造了共享價值（shared value）。

另外，瑞士的「住房合作社」雖非REIT，但其融資及營運模式與REIT概念相近，非單純依賴政府補貼去建設社會房屋，也值得香港借鑑。住房合作社資金來源有三方面：自有資金、政府特惠貸款及銀行低息貸款。合作社在市場上向投資者集資，籌得投資總額一成作為本金後，便可向銀行申請九成貸款；政府財政部門會為其貸款計劃提供建議，以確保合作社的財務日後能夠穩健發展。籌得資金後，合作社便從房產市場購入住宅單位，再以「低租金，賺微利」方式，把物業租予有需要的家庭來獲取租金收入。收益分配上採取「有限回報」原則，扣除經營成本及還貸開支後，所剩資金便會轉化為非營利利息回饋股東，但設上限，利息不得高於銀行抵押貸款利率。至於業權，均由住房合作社持有，而非個人持有，防止純商業利益導向破壞社會房屋的初衷。

歐美案例給香港的啟發

這些案例雖不能直接照搬到香港，卻也帶給我們很多啟發。比如，REITs或住房合作社投資可負擔房屋的方式有幾種，包括直接購買或開發可負擔房屋項目、與開發商合作開發可負擔房屋、向可負擔房屋項目提供貸款、購買現有的可負擔房屋項目來營運等。對投資者來說，有關投資雖盈利不高，但可負擔房屋的需求通常較穩定，可提供穩定收益，更可產生持續的社會價值和影響力，是「影響力投資」的一種。

而在這些案例中，政府通常會通過多種方式向可負擔房屋項目提供支持，如由政府出資或與私人機構合作設立REITs，專門投資可負擔房屋項目；政府向REITs提供擔保或補貼，以降低其融資成本和營運風險；通過稅收優惠、土地供應和規劃許可等方式，支持私人機構發展可負擔房屋REITs等。

金融本身是目標，更是可以用來解決社會問題的工具。參考這些案例，我認為香港作為國際金融中心，完全可利用發達的金融資源，積極探索各種創新手法增加可負擔房屋，包括供夾心階層租住之可負擔租住房屋的供應，多方面豐富本港房屋階梯，令市民「多元安居」。

我曾經與數名在港營運REITs的管理人接觸，了解他們是否有興趣參與可負擔租住房屋的供應，得到相當正面的反饋，令我頗為鼓舞。若香港能參考海外案例，建立一套政策框架，提供誘因並降低投資者風險，利用金融力量，公私營合作推動「社會房屋REITs」，並建立三方協作機制——REITs負責籌集資金，政府提供地價及稅務優惠，非牟利機構參與營運，以低於市價但可持續的租金水平服務「夾心階層」，有望在確保投資者合理回報的同時維持住房可負擔性，亦能減輕政府公營房屋財政開支，實現多方共贏，絕對值得嘗試。

不應遺忘金融的社會責任

上文引用的3個海外「社會房屋REITs」案例，是在供應端（supply side）增加可負擔房屋供應。其實尚有很多金融手段可以於需求端（demand side）賦能市民，協助他們踏上房屋階梯，如漸進式按揭、共有產權貸款、微型抵押貸款、先租後買、租賃選擇權等，都值得我們研究和探索。

房屋問題在港根深柢固，影響深遠，需綜合運用多種手段搭建房屋階梯。香港作為國際金融中心，不應遺忘了金融的社會責任。我們是時候認真探索用好金融的工具屬性，通過創新，從供應端和需求端同時發力，既創造投資回報，又協助解決本港房屋問題，與社會共享價值。

作者是立法會議員

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[洪雯]