瑞士隆奧：美明年底前料減息1.5厘 利港寫字樓回穩

【明報專訊】隨着本港寫字樓等商業房地產近年租金及價格均大跌，市場擔心會為銀行帶來龐大壞帳，今日本欄訪問瑞士隆奧全權委託投資組合管理亞洲主管邵志銘、資深宏觀經濟策略師Homin Lee及亞洲首席投資長兼亞洲投資解決方案首長John Woods，分析最新形勢。他們認為本港寫字樓租務近月已具好轉迹象，加上政府亦已出台政策鼓勵寫字樓改裝為學生宿舍，而且隨着明年底前美國聯儲局料減息1.5厘，本港亦會跟隨減息，料令寫字樓投資者要求的租金回報率下降，有利寫字樓市場止跌回穩。

美國聯儲局去年9月、11月及12月先後減息0.5厘、0.25厘及0.25厘，即累計減息1厘後，雖然今年以來暫時按兵不動，惟隨着聯儲局主席鮑威爾上月下旬在Jackson Hole全球央行年會表示：「貨幣政策現時處於緊縮區域，基本前景和風險平衡的變化可能需要調整政策立場」，市場目前料當局本月中議息會議重啟減息機率很高。

瑞士隆奧資深宏觀經濟策略師Homin Lee預測，由目前至明年底，美國GDP增長料放緩，這不會引致經濟衰退，綜合政治及經濟因素，故聯儲局本月中料開始減息，至明年底料累計減息1.5厘，令聯邦基金利率上端由目前的4.5厘回落至3厘（見圖）。

美減息利全球樓市 商業房地產料止跌

瑞士隆奧亞洲首席投資長兼亞洲投資解決方案首長John Woods指出，美國息口若進一步回落，利好當地商業房地產市場，而假如投資者相信全球商業房地產市場將處於同一趨勢的話，本港商業房地產市場亦可有望觸底回穩。

Homin Lee認為，當某些不好的事情發生後，投資者總會擔心爆發系統性風險，但考慮到本港作為國際城市的地位不變，他不相信商業房地產市場將出現災難性事件。Lee分析，近月本港銀行體系流動性已改善，若未來幾年全球愈來愈多企業來港開設公司尋找商機，便會帶動寫字樓需求回升，令相關空置率回落。

多家金融機構長租港甲廈 利市場氣氛

美資投資管理公司簡街資本（Jane Street）於6月以呎租137元預租恒地（0012）旗下中環新海濱3號商業地王第一期約70%寫字樓樓面、涉約22.34萬方呎，成項目首宗租務個案，月租料逾3060萬元，是本港罕見單一大額寫字樓租賃交易；而據彭博報道，對冲基金Point72 Asset Management於本年初租用恒地中環The Henderson 4層寫字樓共5.5萬方呎樓面後，上月再在The Henderson租用另外兩個單位，而新增的辦公空間達7000方呎。

另外，富衛（1828）上月底亦公布，富衛香港與太古地產（1972）宣布簽訂為期10年的租賃協議，擴充其位於太古坊的辦公空間，將整合香港各區辦公地點至太古坊，共承租約33萬方呎辦公樓面，成為太古坊最大租戶，亦創今年以來香港規模最大的辦公租賃交易。德宏大廈將於2026年1月1日正式易名為「富衛中心」，作為富衛香港總部。

港寫字樓市場全面回穩需多年

瑞士隆奧全權委託投資組合管理亞洲主管邵志銘分析，由於本港經濟活力正在回升，故除了上述金融機構積極簽訂甲廈長期租賃合約外，不少公司也在擴充寫字樓租賃層面面積，有望令寫字樓空置率止跌，有利呎租回穩。

在上述情况下，邵志銘指出，假如美國聯儲局亦一如瑞士隆奧預測至明年底減息1.5厘，而且本港利率亦跟隨下跌的話，加上本港政府亦已出台政策鼓勵寫字樓改裝為學生宿舍，整體寫字樓市場有望在未來幾年回穩。

邵志銘表示：「我不敢預測一年後本港寫字樓市場便完全穩定，因為這可能是一個需要3至4年的過程，但只要該市場繼續正面趨勢（positive trend），我不相信銀行會大幅收緊相關貸款，這樣的話，估計便不會爆發系統性風險。」

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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