屯門16區站一期可分兩期付地價 最遲6年後付清尾數 發展商須固定分紅29%

【明報專訊】本港樓價近月由谷底回升，大型項目亦開始推出市場招標，其中上周共獲收31份意向書的港鐵（0066）屯門第16區站第一期，屬政府官地連同「一鐵一局」近兩年最大規模的物業發展項目，昨日起招標。市場消息透露，是次港鐵採固定分紅及出價形式招標，分紅比例劃一29%，並以「一口價」決勝負，出價不設下限，價高者得。值得留意的是，港鐵容許中標者分兩期支付地價，一半在招標時支付，餘下半數可於項目取得入伙紙或2031年11月底的落成期前繳付，即6年後始付清地價，屬市場罕見安排，項目將於下月5日截標。

明報記者 甘潔瑩

港鐵對上推出招標的項目，為東涌東站1期，當時招標模式與是次不同，發展商入標須先付3.3億元前期費用（俗稱入場費），再由發展商釐定分紅比例決勝負，以可建樓面32.39萬方呎計，每方呎樓面前期費用僅約1022元，最終去年12月共收4份標書，並由南豐中標。

出價不設下限 價高者得

翻查資料，市建局亦有類近的分期支付地價做法，其中去年8月推出九龍城啟德道/沙浦道項目招標時，予以中標財團分3期付款，首期為定額5000萬元，第二期要求在21日內連同首期支付至少10億元，而第三期則由發展商自行決定付款時間，最長可達5年。當時項目除需發展住宅外，還要興建地下廣場、連接一條由政府負責興建的行人隧道至啟德新發展區未來的地下購物街，而項目估值介乎18億至19億元，與屯門第16區站第一期現時估值相若。兩者比較，是次港鐵除給予支付地價年期稍長外，項目亦位於成熟配套地區，毋須再興建如地庫停車場及行人隧道等配套。

事實上，政府今年8月推出屯門海珠路住宅官地，由信置（0083）以10.89億元、每方呎樓面地價3860元中標，遠超市場估值上限近四成，料將成為屯門第16區站第一期項目參考指標之一。

項目最高估值24億 每呎4000元

整個屯門第16區站項目共約428萬方呎，當中住宅樓面佔約394.6萬方呎，另設逾33.4萬方呎商業樓面，是次招標的第一期位處第16區站東北面部分，可經有蓋行人通道連接第16區站和商場，住宅總樓面最高為60.11萬方呎，預計興建不多於1280伙。業界估計，項目估值約13.9億至24億元，預計每方呎樓面地價約2320至4000元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，分期支付地價有助吸引發展商參與，一次過付款金額高，加上以固定分比例，變相增加參與競投的難度。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，是次要求固定分紅29%，發展商可將分紅支出計算到「合理利潤」中，從而把地價推低，減低項目發展成本。

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