法國外貿銀行：商業地產累港銀信貸風險升

【明報專訊】經歷了數年的經濟衰退、地緣政治緊張局勢，以及房地產市場的深度低迷，香港銀行業的資產質量已降至近10年來最差水準。2025年6月，香港銀行業的整體不良貸款率（包括關注類貸款和特定分類貸款）達到4.1%，高於全球金融危機期間的3.9%。值得注意的是，特定分類貸款比率已從峰值回落，這說明資產質量惡化不再是中國內地的問題，而是香港本地因素造成的。

香港樓市佔銀行總貸款的36%，迄今為止，租金穩定，但房價本身並不穩定，導致2025年第二季度負資產案例有所增加，佔未償還住宅按揭貸款的10%。與此同時，按揭貸款拖欠率略有上升，截至2025年6月為0.13%，與2008年全球金融危機期間的水準相當，但好消息是這一數字仍然很低，可能與按揭貸款市場結構健康、期限更長，且家庭槓桿率更低有關。印花稅取消後香港的房屋銷售有所回升，儘管這尚未反映在價格上。

需求方面，租金收益率最終穩定在3.5%左右，大致相當於按揭貸款利率，這可能導致潛在購房者繼續保持觀望態度。政府的人才引入計劃有助於穩定人口增長，但主要增長來自流動居民。鑑於跨境出行更加便捷，流動居民可能無法帶來大量的購房需求。供應是另一個不利因素，因可供出售的私人住宅存量仍然很高，是2015至2019年期間平均水準的兩倍。在此背景下，開發商可能會優先考慮現金流並接受較低的價格，這可能會給抵押品價值帶來壓力。特別是如果香港政府最終決定大幅增加北部都會區的住宅數量，可能帶來進一步的供應衝擊。

商業地產成為最大風險，佔貸款總額8%的商業地產可能帶來更多挑戰。居家辦公、辦公桌輪用制，以及就業增長放緩等因素，導致辦公樓需求下降。新物業的落成推高了空置率，給租金和價格帶來更大壓力，且目前尚無明顯企穩迹象。零售業也面臨阻力，但業主可以降低租金報價來提高入駐率，這使得商舖的調整過程比辦公樓更平穩。商業地產導致信貸風險上升，但不會造成系統性風險。

勞動市場壓力正在影響個人貸款，個人貸款佔總貸款至少11%，個人破產申請和信用卡拖欠率已接近新冠疫情前的水準。儘管香港GDP增長資料看似不錯，但勞動市場依然疲軟，反映出「無就業式經濟復蘇」。

除了失業率上升之外，2025年第二季度的可用就業崗位數量僅為2019年水準的94%左右，工資增長也低於歷史平均水準。好消息是，香港家庭的淨資產負債率位居全球最高之列，表明其償債能力強勁。然而，各行業財富和增長分配不均，意味着低收入人群和高槓桿借款人群，可能仍面臨更高的信貸風險。

僵屍企業增多，企業分化加劇。香港銀行業非房地產企業貸款佔總貸款的16%，這部分貸款的壓力也日益加大。強制清盤呈請數量已升至接近全球金融危機期間峰值的水準。

我們重點研究資產超過5億美元的香港上市公司，受房地產開發商業績不佳的影響，自2022年以來，這些公司的償債能力（用「EBITDA與利息支出比率」來衡量）在疫情後的復蘇中，已與全球平均水準出現分化。房地產和非房地產行業的僵屍企業比率（EBITDA與利息支出比率 <1），也已攀升至遠高於疫情前的水準，突顯香港企業健康狀况的分化日益加劇。

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[法國外貿銀行 環球透視]

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