江玉歡：大埔大火的沉痛教訓：香港大廈管理之裂縫與改革

【明報文章】上月26日大埔宏福苑發生的大火，奪去了寶貴生命，令無數家庭支離破碎。看着火場的直播畫面、聽着居民嚎啕大哭，任何有良知的人都無法放下這份沉痛。在此，我向所有死傷居民及救援人員致以最深切慰問與哀悼。

悲痛之餘，我們必須直面一個殘酷事實：這場災難絕非偶然。今年10月華懋大廈同樣在維修期間發生火災，當時已有報道提及使用不及格圍網的風險。

宏福苑災難 絕非偶然

事隔僅一個月，悲劇竟然重演。我們不禁要問：從上次事故至今，有關部門有否提高警覺巡查及檢控？對於工地火災風險，我們有否認真執法？若我們沒有有效方法監督維修工程，市民怎能安心？全港的大廈管理及維修，卻是我們這座城市最被忽略的領域，這個教訓實在太大。

擔任立法會議員的4年間，大廈管理一直是我政綱的最重要組成部分。自2022年進入議會，我無數次在不同場合提出這個問題、撰寫研究報告、實地調研、聯絡市民、約見官員反映意見。惟4年過去，當我看到宏福苑熊熊烈火，我深感愧對市民——因為4年的奔走呼號，卻始終未能令政府真正正視問題嚴重性。

早在2022年，我指出大廈管理不應歸民青局，建議參考新加坡做法，由房屋局專門負責。我多次在立法會提問，強調民政處派去參與業主大會的同事作用有限，各種支援計劃對解決實際問題幫助寥寥。我更在每年的《施政報告建議書》中再三強調問題的嚴峻。

但這些呼籲似乎都石沉大海，「資源有限」是我常聽到的回覆。不知是否我們低估了問題，還是欠缺長遠目光和解決民生議題的決心。

過去幾年，不少屋苑業主曾就大廈管理問題向我反映意見，大大小小的屋苑都有。這些接觸使我更深刻體會到，個別屋苑的困境往往折射出整個制度的漏洞。正因如此，我在面對求助個案時，秉承的原則是：從小看大，專注於從政策層面推動改革。因為我深信唯有自上而下、從制度根源着手，方能真正惠及所有業主。

大廈管理 關乎社會穩定

本港大廈管理問題究竟有多嚴重？根據我多年研究和從事法團義務顧問的經驗，問題是系統性的。

首先是法律框架落後。香港有數以萬計不同類型、樓齡的大廈，卻只靠一條多年來小修小補的《建築物管理條例》，相比其他國家，只提供了落後的框架。

其次是大廈公契複雜難明，每幢大廈各有公契，條款不一，小業主難以理解；而根據其他地區較成熟經驗，管理細節統一寫於法律中，清晰易明。

再者是管理架構混亂，香港沒有規定大廈必須成立法團，結果有「三無大廈」（沒有業主立案法團、居民組織及管理公司）、有業委會管理、有法團管理，架構種類繁多。更嚴重的是部門眾多卻協調不足：涉及大廈管理的部門包括地政總署、民青局、屋宇署、消防處等，各自為政，資源重疊。此外，香港缺乏專門的處理糾紛機制，業主或法團要經冗長法律程序方能解決問題，案件在法庭經年累月，消耗大量金錢。

在我心中，大廈管理的重要性甚重——它不僅關乎民生冷暖，更關係到城市基建維護、經濟發展，甚至社會穩定。香港正面對嚴峻的「雙老問題」：人口與大廈同步老齡化。全港約4萬幢私人多層大廈，約半數樓齡逾30年，但僅1.4萬幢成立了法團，大量老舊樓宇管理處於缺失狀態。

同時，不少大廈業主是長者，他們如何有魄力管理上百個單位？如何理解複雜的法律文件和維修方案？如何承擔動輒數十萬元維修費用？

星洲制度 值得借鑑

物業是香港市民重要財產，往往是一個家庭的畢生積蓄，政府有絕對義務好好保護市民這份資產。制度影響分為多個層次，物業可以是資產，惟管理不善便變成負債，小業主一生積蓄可能化為烏有。

新加坡的大廈管理制度值得借鑑：公契較簡單，強制設立管理和維修基金，確保資金鏈不斷裂；驗樓政策明確要求超過20年樓齡的樓宇，每7年驗外牆一次，政府出台詳細指引，運用科技協助檢驗，減免不必要費用。深圳近年通過的物業管理條例同樣值得參考：政府帶頭成立物管部門，全方位協助市民，更容許業主以電子方式開會及投票，方便市民之餘亦減少紛爭。香港作為世界上數一數二的高密度城市，大廈管理的制度建設不應遲滯不前，而應敢為人先。

是次大火是一記響亮警鐘。我再次懇請政府認真考慮本人對大廈管理的經驗總結和建議：

（1）成立大廈管理局，統籌全港大廈管理事務，整合分散多個部門的資源，擔當聯絡業主、調解糾紛、提供意見的角色。

（2）全面審視《建築物管理條例》，去年的修訂只是第一步，需要更根本的改革，簡化公契複雜性，將重要管理細節寫入法律，明確責任歸屬並加強罰則。

（3）建立維修儲備基金制度，減輕大維修時的財政負擔。

（4）規範維修工程的監督和執法，明確維修項目定價標準，加強巡查，嚴厲檢控違規行為。

（5）善用科技提升效率，推動業主電子投票系統，建立大廈資料庫公開披露維修狀態。

（6）加強公眾教育，讓業主明白大廈定期維護和長期管理的必要。

今年8月我完成了理工大學的博士學位，論文正是關於香港大廈業主組織的能力建設與社區管治。研究發現，業主缺乏管理多層大廈的能力，是政府必須針對的範疇；不為業主加力，業主組織只會淪為無舵手的船。我相信唯有應用科學研究，配以務實改革，方能為本港大廈管理找到更合適道路。

勿讓生命白白犧牲 政府必須行動

大廈管理是城市治理重要一環。政府作為香港「大地主」，若大廈管理千瘡百孔、樓宇破舊失修，整個城市會變成怎樣？本港舊樓問題牽涉基層社會核心矛盾，住房質量差、安全隱患常年不絕，市民生活質量難以保障。倘我們只是「行碎步」，大廈管理問題將演變成另一個結構性的社會問題。宏福苑大火，燒出了香港大廈管理的深層危機和裂縫，我們不能讓這些生命白白犧牲。沉痛的火災之後，我再次懇請政府認真考慮我的建議。這必須是真正行動的起點。香港的大廈管理問題，不能再拖了。

作者是立法會議員

（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）

[江玉歡]

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