觀點
葉秀亮：樓市何時「全面撤辣」 利弊分析
【明報文章】筆者過往文章已解釋，樓市泡沫爆破已難逆轉；若無適時的有效政策，樓價可能要從歷史高位累挫60%至75%才有望止跌回穩。在耐心等候市民透過近數月的樓價續跌，開始認識到此次泡沫爆破非同小可，筆者在1月26日《明報》的文章提出如下「築底」建議（〈香港樓市形勢和一些政策建議〉），以助港府阻止樓價須累跌60%至75%成為事實：
（1）暫時保留7.5%額外買家印花稅，待樓價跌至低於長遠水平，但尚未出現系統性的風險前全面撤辣。其「政策宣布效應」和偏低樓價，應可造成樓價即時反彈，從而為樓市築下一個堅實和甚難再穿的底。比如說，當樓價累跌60%時全面撤辣，應可造成約10%反彈，從而即時把樓價累跌幅度降至約56%（＝60%-10%×40%）。
（2）為進一步降低樓價跌幅，文章亦建議各大銀行在現今差、但仍不至太差的金融環境，忍痛以5%到7%，甚至8%到12%折扣，大量發行新股（或以較高息率發行額外的BASEL 3 AT1債券），增加其資本充足比率（最好達15%以上），好讓其日後有足夠資本應付龐大撥備，從而避免銀行出事及其後續的金融危機、經濟嚴重衰退和樓價續跌。
之後，港府可嘗試在樓價累跌50%時全面撤辣，造成約6%反彈，從而把樓價累跌幅度降至約47%（＝50%-6%×50%）。
過早撤辣 將阻不了樓價超跌
那現在全面撤辣會如何呢？首先，上述築底策略的首要條件是「待樓價跌至中度低於長遠合理水平時，宣布全面撤辣以造成足夠反彈」，讓市場改變其悲觀看法，繼而相信樓市已成功築底，進而吸引足夠買家「撈底」和足夠潛在賣家與地產商惜售。
其次，即使不計租金所需作出的長遠調整，要樓價從「低至1.8%到2%租金回報率」的巨大泡沫水平，返回「3%至3.5%回報率」的長遠合理水平，將意味樓價需從高位累跌四成多——由1.9%回到3.25%回報率，將意味樓價需累跌41.5%（＝1-[(1/3.25)/(1/1.9)]）。
因此，現時或在樓價累跌四成前全面撤辣，將不足以吸引足夠的撈底和惜售；由於港府已無招守險，樓價將會如過往論述般，超跌75%或以上才可止跌回穩。
以下是何時全面撤辣的經濟和政治利弊分析。
撤辣時機的經濟分析
首先，若現在全面撤辣，以地產商和地產代理的能力，或多或少也能哄到一些不懂計數，或心急而又帶點貪念的市民入市；問題只是此新增購買力，是否足以對抗賣樓數量。
考慮到現今樓市信心和預期均弱，樓價仍然高於長遠合理和可持續水平；一手貨尾盤達2萬個，未來可售新私宅單位達10.9萬個；一些將達負資產及過往在「林鄭plan」承做高成數按揭者，想在無力「抬錢」賣樓前出逃；不少10至50年前已置業者欲止賺；為數已大且仍在上升的銀主盤終需被售；不少正處危險邊緣的炒房者和許多尚未被人留意的「槓桿企業、富豪及中產」（即「股神」巴菲特所謂「沒穿泳褲的炒家」），終需忍痛或被迫賣樓；一些生意出現困難的商人，或已陷困境的炒舖者也需賣樓；大中小地產商也在等待適當時機賣樓（如等待全面撤辣，或等待其早前售出樓花完成交易(以避免更多撻訂)後再劈價賣樓）。
另一方面，上述形勢亦意味能夠被哄入市者將屬小量，且會後勁不繼，以致這小量新增購買力頂多能在全面撤辣初期，造成短暫和「迴光返照」的輕微反彈；待這些購買力被逐步消耗後，樓價將再展跌浪。若被哄入市數量遠低於預期，又或者市場認為港府已「無招守險」或樓市已「利好出盡」，也不排除樓價甚至未經迴光反照的「死貓彈」，就在稍作觀望後直接再展跌浪。
無論有否「死貓彈」，由於港府已撤了辣而處無招守險境地（無政策達成上述50%或60%的築底目標），將只能眼睜睜望着其後的樓市、金融和經濟惡化，造成樓價超跌至75%以上的嚴重偏低水平，才有足夠多的撈底者和足夠少的賣樓者為樓市築底。
因此，港府最佳選擇是等待樓價累跌50%或60%時全面撤辣，造成一個6%至10%反彈，從而建造一個堅實和較難再穿的底。當然，若其間有數據顯示快將出現銀行「爆雷」或系統性的風險，港府就須提早撤辣；但只要銀行發行新股或BASEL 3 AT1債劵，提高其資本充足比率，應足以避免在樓價累跌50%或60%前出現系統性的風險，屆時的築底更可反過來消除日後出現系統性風險的可能。相反，提早撤辣將降低築底策略的成功機率；現在撤辣更是成功率近乎零，並可能使其後樓價的大幅超跌造成系統性風險。
撤辣時機的政治分析
地產業界當然會盡力游說全面撤辣，即使將樓價再度炒上的機率甚微，惟不試白不試，且嘗試不果後仍可迅速趁撤辣出貨。雖然他們可藉此得以「拍拍屁股走人」，但財經官員切勿誤以為現時應政治要求做點事（全面撤辣），無論結果如何都可交差了事。
相反，此舉只會使其墮入深淵——原因是懂得經濟或金融的，均知現在全面撤辣是極差時機，對樓價的幫扶作用將會甚微；早前投行摩根大通的調查更白紙黑字反映，大部分專業投資者不太擔心未來一段時期會出現系統性的風險，並認為現在全面撤辣不能造成有意義的反彈。
若財經官員現在全面撤辣後樓價再跌，將被評為不懂市場、不懂經濟，除了排山倒海的強烈合理批評，敵對評論者將有比「資產增值稅風波」更好的機會，透過加鹽加醋等手法將失誤無限擴大。
這些海量負評，將拖累特首和其他官員的民望；一旦成為政府的負資產，屆時莫說難以續任和留下罵名，甚至可能隨時被換掉。因此，現在全面撤辣將恐怕是「政治自殺」。
相反，若財經官員能夠忍到樓價跌至低位才全面撤辣，從而達到上述47%或56%的築底目標，港府管治威信將可提升，贏得美譽將是自然和無甚懸念之事，市民亦可承受較少煎熬。
另，若信鬼神之說的話，今年車公籤文更像是說，現在全面撤辣將是「損了良材失卻力，獻君留住待春臨」。
最穩妥的處理
為處理市場已有的預期，財政預算案可先提高商舖按揭頂限至七成、取消壓力測試的額外利率要求、提高第二個或以上住宅按揭的成數頂限至六成，將市民注意力轉至重啟夾屋計劃及大建居屋和夾屋；在預算案前放風上述築底策略，讓市民知道相關利弊，並在預算案中責成金管局研究「撤銷7.5%額外買家印花稅，及將第二個或以上住宅按揭成數頂限調回七成」。
最後，只要不發生系統性的風險，港府宜對此輪樓價較快調整樂觀其成，原因是較快調整，就較快築底、較快渡過衰退、樓市股市和經濟較快回暖。若用上述築底策略，應可在下屆特首選舉前見到經濟回暖。反而，若現在全面撤辣，將造成如1997至2003年的75%樓價跌幅和漫長的嚴重衰退。
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作者是香港中大及浸大經濟系兼職講師、新加坡國立大學李光耀公共政策學院亞洲競爭力研究所高級研究顧問
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