何喜華：修訂公私營房屋比例時機未到

【明報文章】猛火仍未撲滅，已聞收隊截喉之聲。比喻說的「猛火」，是廣大市民面對嚴峻的住屋問題。早前發展局長甯漢豪公開表示，未來10年公營房屋供應不僅已達標，甚至超標，長遠而言有空間調整公私營房屋「七三比」，更預計數年後當輪候公屋時間縮短，絕對有空間調整「七三比」安排。言下之意，似乎解決基層輪候公屋問題已成功在望，降低公營房屋佔比指日可待。然而現實又是否如此理想？

多年來本港公私營房屋供應持續不足，為應對公私營房屋嚴重失衡，政府在2014年《長遠房屋策略》中，便將公私營房屋供應比例定為6：4，並按《長策》提及的供應主導原則，持續每年更新長遠房屋需求推算，預估未來10年房屋供應目標。及至2018年輪候公屋時間屢見新高，上屆政府再宣布將公私營房屋比例調整至7：3，以求在整體房屋供應未大增之下，增加每年公營房屋供應。現時的「七三比」僅推行短短數年，便有聲音要求改變，似乎操之過急。

實際供應 或較預期少

過去數年公營房屋供應持續徘徊較低水平，據當局估算，未來數年預測公營房屋供應量上升，出現「頭輕尾重」。以2024/25至2028/29年度為例，5年總公營房屋數目達14.6萬個單位，同期私樓合共僅6.6萬個單位，達七三比。事實上，縱使公私營房屋比例政策要在制定後數年才能反映，惟觀乎往績，往往事與願違。以2014年當局將公私營建屋比例定為6：4開始，惟除了2021/22年度，其餘所有年度實際建屋量均達不到6：4，較多年份接近五五比，甚至私樓供應比公營房屋還要多（見表）。可見未來公營房屋實際供應量，極可能比預期中要少。

儘管樂觀地設想，未來數年迎來所謂「高供應」水平，連同3萬個簡約公屋及2萬多個過渡房屋，當局預計未來綜合輪候公屋平均時間，亦只由目前5.7年稍微縮短至約4.5年（2026/27年度）。實際輪候公屋時間仍然不短，與平均輪候公屋3年的政策目標仍相距甚遠。

再者，目前所謂「輪候公屋時間改善」的結論，是完全未計及非長者單身人士的住屋需要；平均輪候時間亦未計及非長者單身人士。截至今年3月，仍有逾9萬名非長者一人住戶輪候公屋。因應配額及計分制，平均每年單身者獲配屋量僅2000餘戶。配額未有大增，輪候分數又持續高企，輪候時間最長達二三十年；就是年輕者，都要等到五六十歲的白頭之齡，方有機會獲配10多平方米單位。單身化是多年來社會發展的趨勢，市場及經濟學家亦研究單身經濟；當局口說照顧市民住屋需要，卻鮮有正視單身者住屋需要。

忽略中下層市民置業需要

調整公私營房屋比例，涉及長遠房屋供應和土地規劃運用，政策只推行數年便急急調整比例，影響極為深遠。事實上，公營房屋包括出租公屋、綠置居及居屋等資助出售單位，並非所有公營單位均直接惠及公屋輪候冊家庭。若將公私營建屋比例調至「五五比」，在每年有限的建屋能力下，不可能全是出租公屋，既要顧及置業階梯下資助房屋供應，更要顧及輪候冊家庭的住屋需要，出租公屋勢必減少。在僧多粥少下，對未來出租公屋供應將極為不利。

就算部分被形容為「躺平」的青年，在考慮個人經濟能力下申請公屋，他們亦無能力購買昂貴私樓，需要提供資助房屋。近期當局積極研究的青年資助房屋計劃，構思資助青年購買房屋，單位亦可能來自公營房屋。就是已入住公屋的低下階層住戶，因租金壓力大減，財政上稍有喘息空間，不為生活開支壓迫，他們亦希望一步步累積財富，購買資助房屋登上置業階梯。但近年市民收入未有大增，疫後本地經濟仍不穩，本地零售餐飲等市道又受北上消費打擊，收入不穩亦難負私樓重擔。一旦削減公營房屋供應，資助單位亦相對減少；雖說近年私樓售價回落，但1萬餘元呎價仍屬常態，一般住戶難以負擔。

中下階層住戶跳不到私營市場，假若又未能申請資助單位，無疑窒礙公屋單位流轉。可見減少公營房屋供應既影響輪候冊家庭，亦延誤期望循置業階梯上流的住戶，造成雙輸局面。

城市區域平衡發展

須顧及各階層住戶

發展局長亦提及，北部都會區內個別新發展區域，聚集專才科技人員，因此認為無必要有太高比例的公營房屋；建議可考慮局部區域規劃「五五比」，增加私營房屋供應。然而在一個平衡發展的城市區域規劃，亦須顧及各社經階層住戶需要。就算是特定社區有特定產業結構、人口有異，或可發展較多私樓單位，亦不應單一大規模發展私樓。

均衡完整的社區應包含不同經濟活動人士，容讓各階層勞工從事相應經濟活動，做到經濟活動和人口多元發展。再者，科技人才流動性大，不一定長期在港工作，他們亦未必全部都會選擇購買私樓。此時公營房屋亦可扮演政策引導角色，透過特定房屋單位，促進人才在特定產業區域內生活。

未善用公營房屋加快市區更新

退一萬步想，儘管以上問題全部解決，當局未來確實有所謂剩餘公營房屋單位，亦應優先用於處理改善本港城市中心的住屋環境。據屋宇署紀錄，2022年樓齡達50年或以上的私樓已增至9600幢，估計2032年將增至1.58萬幢，不少更位於深水埗、油尖旺、觀塘、荃灣等市中心，可見重建或市區更新迫在眉睫。倘真有空間提供更多公營房屋，亦應優先用作處理市區重建下需要安置的居民，解決其住屋需要，加快市區更新。由於市區經濟活動多樣，便利中下階層市民投入勞動市場，公營房屋比例更應維持在較高水平，避免出現近年市區重建後富人集中在市中心、低下階層被迫遷離中心地帶的不合理現象。

此外，本港多年來經濟產業單一，各行各業受高樓價、貴租金困擾致經營困難，打工仔亦為斗室的住屋開支而局限了就業和個人發展。大力增加公營房屋，正好應對住屋需求，同時亦可減少市場對不適切居所的需求，有助減低劏房、板間房等惡劣居所租金。持續增加資助公營房屋供應，可增加中下層市民置業機會、提升人均居住面積、提升市民幸福感、促進公屋流轉，有助增加輪候冊家庭「上樓」機會。在廣大市民住屋問題未解、「大火」仍未撲熄之時，已打算收水喉轆或減少供水，急就章提出調整公私營房屋比例，言之尚早，實屬不智。當局應從整體利益出發，持續維持較高比例和數量的公營房屋，這對社會發展均有裨益。

作者是香港社區組織協會主任

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[何喜華]