葉創成：Ken Sir：港樓未來3年無投資價值

【明報專訊】「分拆匯控關注組」召集人呂宇健（Ken Sir）代表一群小股東，向匯控（0005）提出分拆亞洲業務及維持派息水平等策略檢討，獲納入為下月5日召開的股東周年大會決議案，成為風頭人物。過去兩年一直看淡本港樓價的Ken Sir，今年將有關評論結集成書出版《2023樓市爆煲論——160萬名業主必讀天書》，近日就此接受專訪，分析港樓最新走勢。Ken Sir認為，在十大利淡因素困擾下（見表），本港樓價未來3年跑輸通脹的機會很大，指港樓現時沒有投資價值。

身為香港中小型業主會創辦人，Ken Sir是次就出版《2023樓市爆煲論——160萬名業主必讀天書》一書在某五星級酒店大堂酒廊接受專訪，一開始便介紹自己炒樓的彪炳戰績，透露他在過去10多年參與超過3000宗物業買賣，當中包括在2006年至2009年買賣荃灣中心及嘉湖山莊逾100個單位，加上短炒其他住宅亦獲利，短短4年賺近5000萬元。

此外，Ken Sir目前在本港亦經營近1400個劏房單位，大部分屬代客管理，亦有100多個屬他擁有業權，而由於他在過去兩年已轉為看淡樓市，已略為減持非劏房的住宅物業。

Ken Sir表示：「當年（2006年）荃灣中心細單位售價僅90萬元，每月租金達6000元，租金回報率高達8厘，按揭利率及存款利率卻低至2厘，故此買樓投資屬十分吸引。全世界物業投資也是這樣，租金回報率達8厘，利率只有2厘，跟着若非利率上升，便是租金回報率下跌，一定會趨向平衡；本港跟着10多年是利率大致不變，租金回報率由8厘下跌至2厘，此因素已令荃灣中心細單位售價由90萬元升至360萬元，加上期內租金亦有所上升，令售價高位升至400多萬元。」

過去兩年轉看淡樓市

已減磅及減租

即使Ken Sir當年投資有如此佳績，但最重要是向前望，必須因應市况隨機應變，他表示，過去兩年轉為看淡樓市，原因之一是旗下經營的近1400個劏房單位一旦空置後需要較長時間才可租出，反映市場剛性居住需求轉弱，故亦主動減租至有吸引力的水平留客：「將正常單位分間為劏房出租後，租金回報率一定較高，故此在現市况下經營劏房的關鍵並非維持租金不變，而是令租客唔走，因為這樣你才可以穩定有租收，你收租金收到盡是沒有意思的，一旦舊租客搬走要另覓新租客的成本是很高的，所以市值租金是1元的話，我便只收0.85元。」

既然Ken Sir過去10多年投資港樓有如此佳績，而他兩年前亦已開始減持物業及減租，故他看淡樓市觀點有說服力。不過，同樣投資港樓有理想往績的香港黃金五十創辦人林奮強於2月2日在本欄認為，本港經濟最大客戶來自內地，恢復與內地通關屬重大利好，料打工仔今年加薪理想，可帶動樓價上升5%至10%，而事實上，今年以來樓價已回升逾5%。

投資港樓需至少揸3年

單季升市沒意義

Ken Sir回應，在目前政策下，投資者購買住宅在3年內沽貨要繳付最多相當於樓價30%的辣稅，故此應該起碼要看3年或以上，而非睇未來一季、兩季的表現：「即使你去年底買樓後，今年首季樓價上升，但你走到咩？（編按：即成功沽貨）若走唔到的話，你睇一季是沒意思的，樓價亦可能是首季升、次季跌。」

在《2023樓市爆煲論——160萬名業主必讀天書》一書內，Ken Sir已詳細解釋十大樓市下跌原因，他在是次訪問中總結，在這些利淡因素困擾下，即使有本港恢復與內地通關的好消息，未來3年樓價不跌，料很大機會跑輸通脹，故此亦沒有投資價值：「我覺得衡量樓價真正升跌，一個很簡單的方法便是以扣除通脹後的貨幣購買力來計算，例如即使樓價上升兩成，但貨幣購買力期內卻下跌四成，樓價實際上是下跌兩成。而量度貨幣購買力的準則是CPI即通脹，若未來3年每年平均CPI是3%，而樓價期內升幅卻低於9%，樓價實際上便是下跌了，我覺得要用這個角度來看。」

記者翻查彭博數據，金價過去半年勁升逾兩成，與期內樓價微跌比較（見圖），揸金明顯有較多賺錢機會。

明報記者 葉創成

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